주택도시보증공사 허그가 보증금 지급 거절하는 사유 및 대응방법 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘민사연구소’입니다.

주택도시보증공사(이하 ‘허그’)는 서민 주거 안정을 위해 전세보증금반환보증 제도를 운영하고 있습니다. 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 때, 허그가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 그러나 최근에는 허그가 다양한 사유를 들어 보증금 지급을 거절하는 사례가 급증하고 있습니다. 임차인 입장에서는 이미 보증료를 납부했음에도 보증금을 받지 못하는 상황에 처하게 되어 큰 혼란을 겪고 있습니다.

1. 허그의 보증금 지급 거절 사유

허그가 보증금 지급을 거절하는 이유는 대부분 다음과 같은 사유에서 비롯됩니다.

가. 묵시적 갱신 주장

임차인이 계약 만료 전에 ‘갱신거절 통지’를 하지 않았다고 주장하면서, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보는 경우가 많습니다. 이 경우 허그는 “보증사고가 성립하지 않았다”며 보증이행을 거절합니다. 실제로 임차인이 문자메시지로 갱신거절을 통보했음에도 불구하고, 허그가 ‘통지 상대방이 부적법했다’는 이유로 지급을 거부한 사례가 존재합니다.

나. 대항력 및 우선변제권 상실

임차인이 전입신고 또는 확정일자를 제때 받지 않았거나, 중간에 다른 주소로 전출하는 바람에 대항력을 상실한 경우에도 허그는 지급을 거절합니다. 이는 ‘보증사고의 전제 요건이 충족되지 않았다’는 이유 때문입니다.

다. 보증기간 외 사고 발생

보증사고가 보증기간이 만료된 이후에 발생했거나, 보증개시일 이전에 이미 채권이 발생한 경우에도 허그는 보증 책임을 부인합니다.

라. 허위·누락 신고

보증계약 당시 계약 내용이 실제와 다르거나, 임대인 변경 사실을 허그에 신고하지 않은 경우도 지급 거절 사유가 됩니다.

2. 실제 사례로 본 보증금 거절 논란

저희 법무법인 선린이 변론을 맡은 한 사건에서, 허그는 ‘임차인이 임대인의 공동친권자 중 한 명에게만 갱신거절 통지를 하였다’는 이유로 보증금 지급을 거절했습니다.

임차인 A 씨는 2억 원의 전세보증금을 맡기고 허그와 보증계약을 체결하였으나, 미성년자였던 임대인의 부(父)에게만 문자로 갱신거절 의사를 알린 것이 문제로 지적되었습니다.

허그는 “다른 공동친권자에게 통지를 하지 않았으므로 묵시적 갱신이 이루어졌다”고 주장했죠.

그러나 법원은 “통지의 상대방이 실질적으로 내용을 인식할 수 있는 객관적 상태에 있었다면 통지의 효력은 발생한다”고 판단했습니다.

즉, 임대차와 관련된 실무를 주로 처리한 부친에게 통지를 했다면, 모친 역시 그 내용을 충분히 인지할 수 있었던 것으로 보아 임차인의 갱신거절은 유효하다고 본 것입니다.

결국 법원은 A 씨의 손을 들어주며 허그에 대한 보증금 지급 청구를 인정했습니다.

A 씨는 평생 모은 전 재산인 2억 원을 되찾을 수 있었습니다.

3. 허그의 태도 변화와 문제점

2020년대 들어 전세사기, 깡통전세 등으로 인해 허그의 보증금 대위변제 규모는 10배 이상 증가했습니다.

그 결과 허그의 재정은 급격히 악화되었고, 일부에서는 ‘허그가 재정 부담을 줄이기 위해 의도적으로 지급 거절을 강화하고 있다’는 지적이 제기되고 있습니다.

보증제도의 본래 목적은 임차인을 보호하는 것이지만, 현실에서는 임차인이 오히려 또 다른 소송의 당사자가 되는 역설적인 상황이 발생하고 있습니다.

허그는 공적기관으로서 사회적 책무를 다하기 위해, 사소한 형식적 이유로 지급을 거절하기보다는 실질적인 임차인 보호를 우선시해야 합니다.

또한 정부 역시 재정지원 확대, 보증료 합리화, 부실 리스크 관리 체계의 개선 등 근본적 대책을 마련해야 합니다.

4. 임차인의 대응 전략

허그의 보증금 지급 거절에 대응하기 위해서는 다음과 같은 조치가 필요합니다.

갱신거절 통지는 증거를 남겨야 합니다.

문자, 카카오톡, 내용증명 등 객관적 기록이 남는 방식으로 통지해야 하며, 상대방이 실제 수령하지 않았더라도 도달 가능성이 입증되면 효력이 인정될 수 있습니다.

임대차계약 및 보증계약의 기간을 정확히 파악해야 합니다.

보증개시일, 보증만료일, 임대차 종료일이 일치하지 않는 경우 보증사고 인정 여부에 영향을 미칠 수 있으므로 세심한 관리가 필요합니다.

허그의 거절 통지를 받은 경우에는 곧바로 법률전문가의 자문을 구해야 합니다.

법률전문가는 허그의 거절 사유가 적법한지, 소송으로 다툴 수 있는 여지가 있는지 판단하여 신속한 대응 방안을 마련할 수 있습니다.

5. 결론

주택도시보증공사(허그)는 서민의 주거 안정이라는 공공의 목표를 실현하기 위해 설립된 기관입니다.

그러나 최근 허그의 보증금 지급 거절 사례가 늘어나면서 임차인 보호라는 본래의 기능이 흔들리고 있습니다.

보증이행 거절 사유가 형식적인 절차상의 문제라면, 법원은 이를 실질적으로 판단해 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

따라서 허그의 지급 거절 통지를 받았다고 포기하지 말고, 법률전문가의 조력을 받아 법적 판단을 받아보는 것이 중요합니다.

법무법인 선린은 실제로 허그의 부당한 보증금 지급 거절에 맞서 임대보증금반환 사건에서 다수의 승소 사례를 만들어왔습니다. 임차인의 권리를 끝까지 지켜내는 것, 그것이 진정한 주거 안정의 첫걸음일 것입니다.