[성공사례] 주택건축 수급인의 공사대금 청구의 92% 방어 승소 

안녕하세요.

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어떤 일이든

늘 초심의 자세를 바탕으로

맡겨주신 일은 17년차 경력의

부동산 전문 변호사로 해결하기 위해 뛰고 있는

임영근 변호사입니다.

[성공사례] 주택건축 수급인의 공사대금 청구의 92%를 방어한 성공사례

저의 의뢰인인 건축주가 2021년경 수급인(공사업자)에게 전원주택 신축 도급계약을 체결하고 건축을 맡겼으나 준공도 장기간(9개월 가량) 지체되었을 뿐만아니라 외벽과 바닥에서 누수, 곰팡 등을 비롯한 수많은 하자가 발생한 난감한 상황이었습니다. 이에 더하여 수급인은 계약에 없는 수천만 원의 추가공사비를 요구하는 황당한 상황에서 저에게 상담을 의뢰했습니다.

우선 저는 수급인에게 잔금 및 추가공사비를 절대 지급해서는 안 된다고 코치하였고, 계약서와 관련 자료를 검토한 결과, 상대방이 주장하는 대부분의 공사대금(1억 3천만 원 가량)은 지체상금 채권, 하자보수 갈음 손해배상채권 등으로 대부분 상계로 처리할 수 있다고 판단되어 적극적으로 재판에 임하였습니다.

# 반대채권 발생이 예상되는 경우 잔금은 지급보류를 해야 함

수급인이 공사를 형편없이 수행해서 하자 보수할 부분이 많은 경우, 공사 준공기간이 많이 지체된 상황이라면 수급인에게 잔급지급을 보류해야 합니다.

보통 수급인들은 자력이 충실하지 못한 경우가 많아서 잔금을 지급한 후 건축주가 향후 손해배상청구 소송에서 지체상금채권, 하자보수 갈음 손해배상채권에 관한 승소판결을 받더라고 집행할 수 없는 경우가 많기 때문입니다.

결국, 재판에서 인정받은 건축주의​​ 반대채권으로 잔금을 상계하는 방식으로 진행해야 하는 것이죠.

문제는 수급인이 잔금을 지급하지 않으면 준공 서류를 넘기지 않아서 무기한 준공을 못하게 하는 경우가 있는데, 이 경우는 적절한 압박으로 상대방 수급인이 준공서류를 제공하도록 해야 합니다.

또한 잔금을 초과하는 반대채권 발생이 예상되는 경우, 수급인 소유 부동산이 있다면 가압류 조치를 필수적으로 취해야 합니다.

# 계약서와 설계도서는 반드시 법률전문가의 사전 검토를 받아야

건축주는 대부분 믿을 만한 수급인이라고 생각되어 수억 원의 도급계약을 그저 수급인이 작성한 부실한 도급계약서에 서명하고 시작하는 경우가 많습니다. 소규모 전원주택 등의 경우 수급인이 설계까지 책임지고 진행하는 경우가 많은데 이 설계도서도 부실하게 작성되는 경우가 많습니다. 단열재 등급과 품목규격이 특정되서 기재되지 않은 경우, 구두상 합의로는 법원에서 인정되지 않습니다.

설계도서의 자재와 다른 저급의 자재로 시공한 경우, 이는 수급인의 임의적인 변경시공에 해당하여 모두 하자보수 갈음 손해배상책임이 있습니다. 그리고 항상 자주 문제가 되는 것이 설계도서에 포함할 수 없는 현관문, 거실등 등 양자가 합의하여 특정한 제품을 설치해주기로 약속한 경우 계약서의 특약사항은 꼼꼼히 품목을 기재해 놓아야 합니다. 대부분 구두상 약속만 믿고서 실제 시공은 저급의 자재들로 설치해서 건축주가 이의를 제기해도 수급인들은 백이면 백 그런 사실이 없다고 잡아뗍니다.

이 사건에서 역시나 구두상 약속만 있었고 이를 입증하기 어려웠던 사항들은 인정받지 못했습니다.

만약, 제게 이 사건의 도급계약서와 설계도서를 도급계약 체결 전 사전 검토를 받으셨다면 여러 가지 수정하였을 것입니다. 일례로 이 사건 도급계약의 지체상금율이 1일당 1천분의 0.5로 작성되었는데, 통상적인 지체상금율인 1천분의 1의 절반밖에 안 되었습니다. 수급인이 공사를 지체하여 통상적인 지체상금보다 2분의 1만 책임을 부담하는 건축주에게 불리한 계약서였습니다. 실제 이런 연유로 본건에서 지체상금을 통상적인 경우보다 적게 인정받은 점은 아쉬움으로 남습니다.

# 공사 진행 과정에서 협의한 부분에 대한 녹음이나 서류 증거를 반드시 남겨 놓아야

이 사건에서 수급인의 실수로 다락방 층고를 높게 시공하여 2층으로 변경하는 추가 설계변경을 할 수밖에 없었음에도 이를 부인하였고, 수급인이 시공한 보일러에서 누수 등 각종 하자가 발생하였음에도 건축주가 시공을 하였다는 허위 주장을 그럴싸한 증거를 제출하였습니다. 다행이 건축주가 수급인과 협의 과정이 핸드폰 자동녹음 기능으로 녹음이 되어 있는 상황이이서 이 자료를 기초로 상대방의 주장이 사실이 아님을 반박하였고, 재판부도 이를 받아들여 관련 부분에서 발생한 수급인의 손해배상책임을 인정해 주었습니다.

도급계약은 공사 진행 과정에서 여러 변경이 이뤄질 수 있고 관련 증거를 확보하고 있느냐가 결국 승패를 가르게 됩니다.

# 하자 감정인을 적극적으로 설득하고, 현장조사를 철저히 준비해야

일반적인 신축 건물 하자분쟁에서는 법원에서 선임한 하자감정인이 감정신청사항에 관하여 현장조사기일에 나와 조사합니다. 감정보고서를 작성해서 하자금액을 산정합니다. 통상적으로 이 금원은 법원에서 그대로 하자보수 갈음 손해배상채권액을 인정됩니다. 때문에 감정인이 최대한 감정사항에 관하여 하자로 인정하여 최대한 금액을 산정하도록 감정신청 및 현장조사를 준비하는 것이 중요합니다. 이 사건에서도 감정인을 설득하는 것이 쉽지 않았지만 의뢰인과 협의하여 세세한 부분까지 설명하여 최대한 감정금액을 얻고자 하였습니다.

# 수급인의 청구금액의 92%는 반대채권 상계로 소멸시켰습니다.

의뢰인은 3천만 원 이하로만 판결을 받으면 좋겠다고 하셨으나, 1천만 원 정도만 지급하는 결과를 받았습니다!^^

# 마무리

현재, 위 1천만 원도 실제 지급하지 않고 상계 처리할 전략을 세워놓고 있습니다. 이 사건도 장기간 진행하면서, 최대한 공사대금 청구를 방어하고자 많이 고민했던 사건이었는데요. 의뢰인이 제 전략대로 믿고 잘 따라와 주시고 필요한 자료 등을 잘 도와주셔서 성공적인 결과를 얻게 되었습니다.

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17년을 한결 같이 부동산 전문 변호사로서 달려왔습니다. 지금의 성공률이

하루 아침에 이루어진 것이 아니라고 생각합니다. 매일 법률 서적을 파고 사건을 냉철하게 바라보고 해결 의지를 갖고 임했습니다. 어제의 경험이 누적되어

오늘에야 이르렀습니다.

오늘도 내 앞에 놓인 커다란 바위 앞에서 포기하지 말고 어제에 이어 계속

두드리시기를 바랍니다. 시간의 마법을 믿고요.^^

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