합의 해지 주장 반박하여 임차인 입장에서 명도소송 방어한 사례 

1. 사건의 개요

의뢰인인 주택 임차인은 1년 전 계약갱신청구권을 사용하였기에 주택임대차보호법 제6조의3 제2항(갱신청구권 행사시 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년)에 따라 임대차기간이 1년은 더 보장되는 상황이었는데, 계약갱신청구권을 사용하면서 체결했던 임대차계약서에 계약기간을 1년으로만 기재해 놓아서 자신이 퇴거해야 된다고 착각하고 있있었습니다.

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그러한 상황에서 계약종료를 앞두고 임대인이 계약기간 종료되었으니 퇴거해달라는 요청을 하였고, 의뢰인은 법률적으로 퇴거해야하는 의무가 있다면 퇴거할 준비를 하겠다는 취지의 대답을 하였습니다. 하지만 이후 의뢰인이 주변 공인중개사 등에 알아보니 의뢰인이 계약갱신청구권을 행사한지 1년 밖에 되지 않았으므로 퇴거할 의무가 있는 상황이 아니었고, 이에 의뢰인은 법률적으로 퇴거할 의무가 발생하지 않았으므로 퇴거하지 않겠다고 임대인에게 의사를 전달하였습니다.

이후 임대인은 이미 처음 대화를 나눌 때에 퇴거하기로 합의를 한 것이므로 임대차계약 해지 합의가 성립하였다는 주장을 하기 시작하였고, 임차인인 의뢰인은 해당 대화를 통해 해지 합의가 성립했다고 볼 수 없다는 반박을 하였습니다. 양측의 의견은 좁혀지지 않아 결국 임대인이 명도소송까지 제기하게 되었고, 당황한 의뢰인은 저희 사무실에 찾아와 사건을 의뢰하게 되었습니다.

2. 사건의 진행

위와 같은 배경에서 진행된 명도소송에서 저는,

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계약의 합의해지는 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 다음에 당사자 쌍방이 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되어야 성립한다는 법리(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결 등 참조), 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도, 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사가 되고 있는 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이고, 이 경우 합의해지가 성립하였다고 보기 어렵다는 법리(대법원 1994. 9. 13. 선고 94다17093 판결, 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다11506 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결 등 참조) 등을 기준으로 볼 때,

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1) 임차인인 의뢰인이 법률적으로 계약 만기가 되었다면 퇴거하겠다는 취지의 대답을 한 것인 점, 2) 계약 기간이 1년 넘게 남아 있는 이 사건 임대차계약 해지에 관한 합의서 등을 전혀 작성한 사실이 없는 점, 3) 임대차계약 종료시 가장 중요한 법률관계인 보증금 반환 시점, 퇴거 시점에 관하여 구체적인 논의가 이루어진 사정이 존재하지 않는 점 등을 감안하면 이 사건에서 임대차계약 해지 합의가 성립되었다고 보기 어려움을 주장하였습니다.

위와 같은 상대측과 저의 주장 개진을 살펴본 재판부는 제1회 변론기일 이후 저의 주장을 대부분 수용하여 임차인인 의뢰인의 계약 기간을 약 1개월만 단축시키고 나머지 임대차계약상 권리를 모두 보장하는 내용의 화해권고결정을 내려주었고, 의뢰인은 자신에게 보장된 계약기간 동안 문제 없이 거주할 수 있는 권리를 얻어내게 되었습니다!

3. 사안의 의의

위 내용을 보면 알 수 있듯이 임대차계약이 합의 해지되었는지 여부에 관한 다툼으로 법률분쟁이 발생할 경우 실제 합의 해지가 성립하였는지에 관한 구체적인 주장 개진이 필요합니다. 위 사례에서는 합의 해지가 성립하지 않았다는 점에 관하여 집요하고 꼼꼼하게 주장을 하여 최선의 화해권고결정을 받아낼 수 있었습니다.

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이와 같이 임대차계약의 합의 해지와 관련하여 발생한 법률분쟁으로 고민 중이시라면 주저하지 마시고, 관련 문제 해결 경험을 풍부하게 보유하고 있는 법률사무소 예지 이용수 변호사에게 연락주시기 바랍니다.