안녕하세요. 검사출신 여성 변호사 유수빈 변호사입니다.
최근 전세사기 이슈가 크게 부각되면서 임대인이 단지 보증금을 제때 돌려주지 못했다는 이유로
억울하게 피고인 신세가 되는 사례가 많습니다.
그러나 모든 사안이 사기죄로 직결되는 것은 아니며
법리를 촘촘히 따져보면 무죄 논리를 충분히 전개할 수 있습니다.
오늘은 전세보증금 미반환이 모두 형사상 '사기죄'로 이어지는 것은 아니라는 점을 정리해 드리려고 합니다.
전세사기 핵심은 사기죄 '구성요건'
형법상 사기죄가 성립하려면 다음과 같은 구성요건들이 성립되어야 합니다.
기망행위(속임수)
피해자의 착오
재산상 처분행위
재산상 이익 취득
편취의 고의 및 불법영득의사
이 중 하나라도 빠지면 유죄로 단정할 수 없습니다.
'기망행위' 자체가 없었다는 점
임대차 계약 당시 권리관계를 숨기지 않았고 임차인도 내용을 충분히 인지한 상태에서 계약이 이뤄졌다면
'속였다'라고 보기는 어렵습니다.
예를 들어 선순위 근저당, 신탁관계 등을 사실대로 고지했다면 기망으로 단정할 수 없습니다.
일부 설명이 미흡했더라도 계약의 본질을 좌우할 정도가 아니라면 곧바로 형사상 사기로 연결되지는 않습니다.
'편취의 고의'와 '불법영득의사'의 부재
수사기관은 흔히 "처음부터 돌려줄 능력 및 의사가 없었다."라는 논리로 접근합니다.
그러나 계약 당시 보증금 반환 계획이나 능력이 존재했고, 이후 예기치 못한 사정으로 불이행에 이른 것이라면
사기죄 성립은 흔들립니다.
다음과 같은 자료로 " 고의로 빼앗으려 했다."라는 주장을 반박할 수 있습니다.
계약 체결 시점의 자금 조달 가능성 : 금융거래 내역, 자산 현황 등
사후 악화 요인 : 부동산 경기 급락, 사업 실패, 정책 변화 등 예측 곤란한 사정
반환 노력의 실제 : 매각 시도, 대출 문의, 분쟁 해결 협의 기록 등
특별법 절차와 형사재판 달라
전세사기 피해자 지원 특별법은 피해 구제를 위한 행정·지원체계일 뿐
형사재판의 유·무죄 판단을 대신하지 않습니다.
특별법상 '피해자'의 인정이 있더라도 형사재판에서는 여전히 '합리적 의심 없는 증명'이 요구됩니다.
따라서 계약 경위, 재정 상황, 이후 조치 등을 치밀하게 설명·입증하는 대응이 필수입니다.
검사출신 여성변호사가 보는 전세사기 포인트
저는 검사로서의 경험을 바탕으로 수사기관이 어떤 증거로 '사기 의도'를 구성하려는지, 그 약점이 어디에 있는지 잘 알고 있습니다. 또한 1심은 물론 항소심까지 염두에 둔 체계적 대응이 가능합니다.
여성변호사로서 세심함을 살려 무죄 의견서와 소명 자료를 촘촘히 구성해 설득력을 높이는 것이 강점입니다.
결론, 모든 미반환이 사기는 아닙니다!
언론 보도와 사회적 분위기 때문에 임대인에게 불리하게 보이기 쉽지만
형사재판은 어디까지나 증거와 법리에 따라 판단됩니다.
계약 당시 사정, 반환 의사 및 계획, 이후의 불가피한 변화, 실질적 반환 노력 등을 체계적으로 입증한다면
무죄 가능성은 충분히 존재할 수 있습니다.
억울한 형사절차에 휘말리셨다면 사건 초기부터
전세사기 전문 변호사와 상의하여 전략을 세우는 것이 좋습니다.
이상 검사출신 여성변호사 유수빈이었습니다. 감사합니다 :)
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