상가건물 임대차보호법 적용범위 분석 

부동산 가격이 대폭 상승함에 따라, 임차인들이 납부해야 하는 보증금 및 월 차임액의 규모가 나날이 상승하고 있습니다. 특히 넓은 규모의 매장을 임대하여 영업을 하고자 하는 임차인의 경우에는 상당히 큰 금액의 임차보증금을 납부해야 하므로, 자신이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되어 임차인으로서의 권리가 보호되는지 여부를 필수적으로 확인해야 합니다.

이와 관련하여 오늘은 임대차보증금과 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

상가건물 임대차보호법의 적용범위

상가건물 임대차보호법은 처음 제정될 당시 일정한 보증금액을 초과하는 임대차계약에 대해서는 그 적용을 배제하여, 오직 영세상인의 임대차계약만을 보호하여 왔습니다. 그러나 부동산 가격 및 물가의 상승과 더불어 영세상인 이외의 다른 임차인들이 체결한 임대차계약 또한 법적으로 보호받아야 할 필요성이 지속적으로 대두되어 왔고, 이에 시행령 개정을 통해 점차 보호대상 보증금액이 상향되어 왔습니다.

• [상가건물 임대차보호법] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
  ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

• [상가건물 임대차보호법 시행령] 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
  1. 서울특별시 : 9억원
  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
  4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
  ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
  ③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>



위 조문에서는 시행령에서 정하는 보증금액(서울특별시의 경우 9억원)을 초과하는 임대차계약에 대해서는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 이때 보증금액은 통상의 임대차보증금만을 의미하는 것이 아니고, 월 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 시행령으로 정하는 비율(1분의 100)을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 한다고 규정하고 있습니다. 

적용 예시

[1] 임차인 A가 서울특별시에서 임대보증금 4억원, 월 차임은 300만원, 임대차기간은 2년으로 하여 임대차계약을 체결한 경우를 예시로 들어봅시다. 이 경우 환산보증금액은 4억원 + (300만원 X 100) = 7억원 으로 계산됩니다. 이는 시행령에서 정한 서울특별시의 보증금 9억원을 초과하지 않으므로, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우에 해당합니다.

[2] 다만, 현재 시행령에서 정하고 있는 보증금액은 2019. 4. 2.자로 개정된 것입니다.

따라서 만약 위 A의 임대차계약이 2019. 4. 2. 이전에 체결된 것이라면, 임대차계약 체결 시점의 시행령을 기준으로 하여 상가건물 임대차보호법 적용여부를 판단해야 합니다.

예를 들어 위 A의 임대차계약이 2018. 3. 9. 체결되었다고 가정해 봅시다. 2018. 3. 9. 당시의 시행령(2018. 1. 26.개정 시행령)에 따른 서울특별시의 보증금은 6억 1천만원이므로, A의 환산보증금액 7억원은 6억 1천만원을 초과하여 A에게는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않게 됩니다.

위와 같이 임대차계약이 과거에 체결된 경우라면, 계약 체결 당시의 시행령을 찾아 상가건물 임대차보호법 적용여부를 판단해야 할 것입니다.

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아닌 임차인에게도 적용되는 규정

• [상가건물 임대차보호법] 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>

위와 같이 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 시행령상의 보증금을 초과하지 않는 임대차계약에 대해서만 적용되는 것이나, 일부 규정에 대해서는 시행령상의 보증금을 초과하는 임대차계약에 대해서도 적용될 수 있도록 예외 규정을 두고 있습니다.

따라서 시행령상의 보증금을 초과하는 상가건물의 임차인이라도, 상임법 제3조의 대항력, 제10조 제1항 내지 제3항에서 규정하고 있는 계약갱신요구권, 제10조의 4에 따른 권리금 회수기회 보호 등 임차인의 주요 권리에 대해서는 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있습니다.