보증금 미지급에 대해 어떻게 대처하면 좋을까요? 

안녕하세요. YH 법률사무소, ‘부동산 전문 김영호 변호사’입니다.

전세 퇴거일이 다가오는데 보증금은 어떻게 받나요?

전세 계약이 끝나갈 무렵, 집주인이 “새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”거나 연락을 피하는 경우가 적지 않습니다. 수천만 원, 억 단위 보증금이 묶이면 이사도 못 가고 대출 상환 부담은 고스란히 임차인에게 돌아옵니다.

이때 임차인은 단순히 기다릴 것이 아니라 법적으로 전세보증금 반환청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 집주인이 지급 능력이 없거나 버티는 상황에서는 신속한 대응이 필수입니다.

보증금 반환이 지연되면 어떤 위험이 있나요?

• 집주인이 고의로 연락을 피하거나 버티는 경우
• 전세 시세 하락으로 시가가 보증금보다 낮아진 경우
• 기존 근저당, 대출이 많아 깡통전세가 된 경우
• 경매가 진행되면 우선순위에 밀려 돌려받지 못할 가능성

이런 위험을 방치하면 회수 금액이 줄어들 수 있습니다. 따라서 초기 단계부터 법적 조치를 검토해야 합니다.

전세보증금반환소송, 어떻게 진행되나요?

① 내용증명 발송
보증금 반환을 요구하는 의사를 공식적으로 전달합니다. 이는 소송 전 필수 절차로, 증거로도 활용됩니다.

② 보증금반환소송 청구
응답이 없거나 기한이 지나면 소송을 제기합니다. 이때 소유자 외 공동명의인, 전세보증보험사 등이 얽힐 수 있어 청구 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다.

③ 가압류 및 보전조치
소송 중 주택이 제3자에게 넘어가면 의미가 없어지므로, 등기부를 확인하고 필요시 가압류를 병행합니다.

④ 판결 확정 후 강제집행
판결이 확정됐는데도 지급하지 않으면 강제경매, 예금·급여 압류 등 집행 절차를 진행해야 합니다.

실제 사례로, 전세보증금 반환소송에서 1억 4천만 원을 회수한 판결, 4,400만 원 반환이 인정된 사례가 있습니다. 이는 법적으로 적극 대응할 경우 실질적인 보전이 가능하다는 점을 보여줍니다.

집주인과 협의로 해결하면 안 되나요?

“새 세입자 구하면 줄겠다”, “조금씩 나눠서 주겠다”는 말에 의존하다가는 시간만 지체되고 불리해질 수 있습니다. 집주인의 재산이 이전되거나 경매로 넘어가면 회수 금액은 크게 줄어듭니다. 따라서 협의에만 기대기보다 법적 절차를 통해 권리를 행사하는 것이 안전합니다.

부동산전문 변호사의 조력이 필요한 이유는?

전세권 등기 여부, 임차인 우선순위, 전세보증보험, 확정일자, 집주인의 재산 상태 등 복합적 요소를 종합적으로 분석해야 보증금을 온전히 돌려받을 수 있습니다.

변호사는 계약서 검토, 청구 대상 확정, 가압류·가처분 전략, 경매 우선순위 분석, 집행까지 이어지는 종합 대응을 통해 회수 가능성을 극대화할 수 있습니다.

지금 바로 대응해야 합니다

“조금 더 기다려보자”는 생각은 위험합니다. 보증금은 단순한 돈이 아니라 삶과 미래를 지키는 자산입니다. 내용증명부터 소송, 강제집행까지 체계적으로 진행할 수 있는 전문가와 함께 권리를 지키시길 권합니다.