주택 신축 공사, 계약서 검토로 불리한 조항 바로잡은 사례 

[사건 발단]

의뢰인(건축주)은 평생의 꿈이었던 주택 신축을 위해 시공사와 약 8억 7천만 원 규모의 공사도급계약을 체결하려 했습니다.

그러나 계약서와 그에 첨부된 일반조건, 특수조건 등 법률적으로 검토해야 할 문서가 방대하고 내용이 복잡하여, 자칫 불리한 조항을 인지하지 못한 채 계약할 경우 발생할 수 있는 막대한 손실을 예방하고자 저희에게 계약서 검토를 의뢰하셨습니다.

[해결 내용]

계약 조항의 유불리 정밀 분석: 저희는 표준도급계약서뿐만 아니라, 공사계약 일반조건 및 특수조건까지 총체적으로 분석하여 건축주인 의뢰인에게 잠재적으로 불리하게 작용할 수 있는 '독소조항'들을 선별하고 수정 의견을 제시했습니다.

① 공사비 증액 분쟁 예방: '설계도면에 표기되었으나 내역서에 누락된 부분은 계약금액 조정 대상이 아니다'라는 특수조건 조항의 위험성을 경고했습니다. 이는 향후 시공사가 추가 공사비를 요구할 명백한 분쟁 지점이므로, '내역서 누락분도 계약금액에 포함된 것으로 본다'는 문구를 명시하거나, 누락분에 대한 정산 방식을 구체적으로 합의하도록 조언했습니다.

② 지체상금 조항 현실화: 계약서상의 지체상금(공사 지연 배상금)이 '계약금액의 5% 이내'로 상한선이 정해져 있어, 공사가 무기한 지연되어도 건축주가 충분한 배상을 받지 못할 위험이 있음을 지적했습니다. 이에 상한 조항을 삭제하거나, 지연이 장기화될 경우 가산금을 부과하는 방향으로 수정을 제안했습니다.

③ 시공사의 책임 명확화: 계약 해제/해지 사유 , 하자담보책임의 범위와 기간 등 시공사의 책임과 의무를 보다 구체적이고 건축주에게 유리하게 명시하도록 조항 수정을 자문하여, 향후 발생할 수 있는 분쟁에서 의뢰인이 법적으로 우위에 설 수 있도록 기틀을 마련했습니다.

[결과]

▶건축주에게 유리한 계약 체결

저희의 법률 자문을 통해 의뢰인은 다수의 독소조항을 수정하고, 공사비 증액 가능성을 차단하며, 시공사의 책임을 강화하는 등 일방적으로 불리했던 계약 내용을 대등하고 합리적인 조건으로 변경하여 최종 계약을 체결할 수 있었습니다.

▶미래 분쟁 예방 및 안정적인 공사 기반 마련

계약서상의 불명확한 부분을 제거하고 잠재적 위험 요소를 사전에 통제함으로써, 공사 과정에서 발생할 수 있는 수많은 분쟁을 예방하고 의뢰인이 안심하고 성공적인 건축을 진행할 수 있는 법적 토대를 마련했습니다.

[맺음말]

수억~수십억 원이 오가는 건축 계약에서, 계약서 검토에 드는 비용은 '지출'이 아닌 미래의 수천만 원, 수억 원의 분쟁을 막는 가장 확실한 '투자'입니다.

공사가 시작된 후 문제가 발생하면 이미 늦습니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 건축주의 편에서 꼼꼼하게 위험을 분석하고 안전장치를 마련해 줄 법률 전문가와 함께하는 것이 성공적인 건축의 첫걸음입니다.