과중한 월 임대료, 감액할 수 있을까요? (임대차계약에서의 차임증감청구권) 

안녕하세요. 법무법인 유온의 채시라 변호사 입니다.

경기침체가 장기화됨에 따라 자영업자들의 영업손실이 날로 증가하고 있습니다. 영업손실로 인해 차임을 제때 납부하기 어려운 많은 임차인분들이 임대료감액청구권에 대해 특히 많은 문의를 주셨는데요. 이러한 경우, 임대인에게 과중한 월 차임에 대하여 김액을 청구할 수 있을까요?

우선, 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조에서는 차임증감청구권을 명시적으로 규정하고 있습니다.

[민법]

제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

[상가건물임대차보호법]

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

위 법조문을 통해 확인할 수 있는 것처럼, 차임증감청구권을 행사하기 위해서는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우 에 해당해야 합니다.

차임증감청구권의 행사방법

차임증감청구권은 형성권입니다. 따라서 임차인이 임대인에 대해 감액청구권을 행사하면, 그와 같은 의사표시가 임대인에 도달한 때로부터 차임감액의 효력이 발생합니다. 임대인이 임차인에게 차임 증액을 청구하는 경우에도 마찬가지입니다.

다만 일반적으로 일방이 차임증감청구권을 행사한다 하더라도 상대방이 그와 같은 감액청구/증액청구에 바로 응하지는 않을 것이기 때문에, 법원에 소송을 제기하여 차임에 대한 판단을 받는 경우가 대부분입니다.

이때 소송을 제기하는 측(차임감액청구권이라면 임차인)은 "차임을 감액한다" 라는 청구를 구할 수는 없고, " ****. **. **. 자 임대차계약에 기한 차임지급채무는 부터 까지 월 ***원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인한다"와 같이 채무부존재확인청구를 구하는 것이 일반적입니다. 이는 전술한 바와 같이 차임증감청구권이 형성권이기 때문입니다.

또한, 차임증감청구권은 장래에 대한 차임에 관해서만 인정되고, 증감청구 전 이미 발생한 차임에 대해서는 적용되지 않습니다.



소송진행 중 차임연체로 인한 해지가부 / 지연손해금의 기산시점



그렇다면 차임증감과 관련하여 법원에 소송을 제기한 경우, 소송 진행 중에 임차인은 과연 얼마의 차임을 납부하여야 하는 것일까요?

차임감액청구권을 행사한 임차인이라면 본래 차임보다 감액된 액수를 납부하고자 할 것이나, 임대인은 종전의 차임을 지급받기를 원할 것이므로, 차액이 발생하게 되고 이러한 차액이 누적되면 임대인 측에서는 3기 차임이 연체되었음을 이유로 계약해지를 주장하게 될 것입니다.

이와 관련하여 대법원 판례(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결)는 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로 판시하였습니다.

또한 대법원 판례(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508,239515 판결)는, " 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다 " 라고 판시함으로써 증감청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 지연손해금이 기산된다고 판단하였습니다.