임대료 연체율에도 이자제한법이 적용될까? 

안녕하세요. 법무법인 유온의 채시라 변호사 입니다.

임대차계약을 체결할 때, 임대료를 제때 지급하지 않을 경우에 대비하여 연체율 약정을 하는 경우가 많습니다.

통상 연 5~6%의 연체율을 적용하는 경우가 일반적이나, 경우에 따라서는 월 2~5% 처럼 상대적으로 높은 연체율 약정을 하는 경우도 심심치 않게 찾아볼 수 있습니다.

그렇다면, 임대료에 대한 연체율 약정은 무한정 가능한 것일까요?

임대료 연체에 대한 지연손해금과 이자제한법의 관계

이자제한법은 금전소비대차에 관한 계약상의 이자에 적용되는 법률로, 금전대차에 한정하여 적용됩니다. 이자제한법 제2조 제1항에 따르면 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 연 25% 범위 내에서 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 현재는 연 24%로 정해져 있습니다.

한편, 이자제한법은 다음과 같은 경우에는 적용되지 않습니다:

• 금전 아닌 대체물의 소비대차 (대법원 1980. 6. 10. 선고 80다669 판결 대여인삼)

• 대차원금이 10만원 미만인 대차 (이자제한법 제2조 제5항)

• 다른 법률에 따라 인가·허가·등록을 마친 금융업 및 대부업 (이자제한법 제7조)

임대료 연체율과 이자제한법의 적용 여부

임대료 연체에 대한 지연손해금은 금전소비대차가 아닌 임대차계약에서 발생하는 것이므로, 원칙적으로 이자제한법이 직접 적용되지는 않습니다. 임대차계약은 금전소비대차와는 다른 성격의 계약이기 때문입니다.

그러나 이자제한법 제6조에서는 "법원은 당사자가 금전을 목적으로 한 채무의 불이행에 관하여 예정한 배상액을 부당하다고 인정한 때에는 상당한 액까지 이를 감액할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 이는 금전채무 일반에 적용되는 규정으로, 임대료 연체에 따른 지연손해금도 이에 해당할 수 있습니다.

연체율(지연손해금)의 법적 성격

임대료 연체에 대한 지연손해금은 손해배상액의 예정으로서의 성격을 가집니다. 대법원은 "금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 이는 손해배상액의 예정으로서 감액의 대상이 된다"고 판시하고 있습니다(수원지방법원 2022. 12. 9. 선고 2022나48295 판결 대여금).

임대차계약에서 과도하게 높은 연체율을 약정한 경우, 법원은 이자제한법 제6조에 따라 그 배상액을 감액할 수 있습니다. 실제로 법원은 연체이율이 부당하게 과다하다고 판단되는 경우 이를 감액하고 있습니다.

부동산임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서에 기재된 과도한 지연손해금 약정은 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 의하여 무효로 판단될 수도 있습니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다16950 판결 청구이의).

결론

임대료 연체에 대한 지연손해금 약정은 원칙적으로 이자제한법이 직접 적용되지는 않지만, 이자제한법 제6조에 따라 과도한 지연손해금은 법원에 의해 감액될 수 있습니다. 또한 약관의 형태로 과도한 연체율이 정해진 경우에는 약관의 규제에 관한 법률에 따라 무효로 판단될 수 있습니다.

실무적으로는 임대료 연체에 대한 지연손해금 약정이 이자제한법상 최고이자율을 초과하는 경우, 법원은 이를 제한하는 경향을 보이고 있으므로, 임대차계약 체결 시 연체율 약정은 이자제한법상 최고이자율을 고려하여 정하는 것이 바람직합니다.