계약갱신요구권(주임법) PART3 - 차임 및 보증금 변경 

6. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해도 차임과 보증금은 갱신 전 계약과 동 일한가요?

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다. 다만, 차임과 보증금은 5% 범위에서 변경될 수 있습니다.

차임과 보증금이 모두 존재하는 경우 차임과 보증금을 각 5%씩 변경할 수 있는 것은 아닙니다. 이러한 경우 월세를 보증금으로 환산하여 환산한 총 보증금을 기준으로 5%를 변경할 수 있습니다.

이때 차임은 한국은행에서 공시한 기준금리가 8%를 넘지 않는 한, 한국은행에서 공시한 기준금리에 2% 이율을 더한 비율로 나눠서 보증금으로 환산합니다.

만약 보증금이 아닌 차임을 변경하고자 한다면 위 환산 보증금에서 기존 보증금을 제외한 나머지 보증금을 다시 월세로 환산해야 합니다.

예를 들어 보증금이 1억 원, 월 차임이 100만 원, 한국은행이 공시한 기준금리가 3%인 경우 아래와 같이 증액 한도가 계산됩니다.

1) 차임과 보증금의 전환율 = 5%(한국은행이 공시한 기준금리 3% + 2%)

2) 월세 총액 보증금 환산액 = 2억 4,000만 원[1,200만 원(100만 원 × 12개월 ÷ 5%)]

3) 보증금 증액 한도액 = 1,700만원[3억 4,000만 원(1억 원 + 2억 4,000만 원) × 5%]

4) 월세만 증액하는 경우 한도액 =

약 1,070,833원[2억 5,700만원(3억 5,700만 원 – 1억 원) × 5% ÷ 12개월]

7. 계약갱신요구권 행사 후 임대인이 보증금과 차임의 증액을 요구하면 거절 할 수 없나요?

임차인의 계약갱신요권 행사를 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 것과 달리 임차인은 계약갱신요구권 행사 후 임대인이 보증금 등의 증액을 요구하더라고 임차인은 거절 할 수 있습니다. 원칙적으로 협의에 의해 보증금 등이 증액되는 것입니다.

다만, 임대인의 적정한 보증금 등의 증액을 요구할 법적 근거가 있어 이를 소송을 통해 청구할 수 있고, 통상 주임법에서 정한 한도 내의 증액 요구는 받아들여 질 것입니다.

8. 계약갱신요구권 행사 후 임대인의 보증금 등 증액요구를 거절하면 임대차 계약이 해지되나요?

앞서 설명한 바와 같이 계약갱신요구권 행사 후 임대인의 보증금 등 증액 요구에 대하여 임차인이 이를 거부할 수 있습니다. 임대인의 보증금 등 증액 요구에 대해 임차인이 거절하더라도 이는 보증금 등 증액 요구 협의에 불응하는 것일 뿐입니다. 이를 이유로 임대인에게 임대차 계약에 대한 해지권이 발생하진 않습니다. 즉 임차인이 임대인의 보증금 등 증액 요구를 거절하여도 이를 이유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 없습니다(대법원 2003. 2. 14. 선고 2022다60931 판결 등)

계약갱신요구와 관련한 의문이 있으시면 언제든지 연락주시기 바랍니다^^