누수ㆍ하자 관련 임차인(세입자)의 내용증명 작성법 

 ☆ 실제사례  

2016. 10. 임차인(세입자)은 임대인(집주인)과 보증금 10억원, 월세 35,000,000원으로 ‘서울시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 소재’의 10층짜리 숙박시설에 대하여 임대차 계약을 체결하였습니다. 그러나 임차인은 영업 중에 임차건물에 누수가 발생되어 영업에 막대한 지장을 받게 되었습니다. 임대차 건물의 2층 천정과 벽면에 물이 새어 물을 받아야 할 정도로 누수가 심각했습니다.

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벽면에 물이 바닥에 흘러 흥건하여 이불로 물을 흡수해야 할 정도로 흥건하였습니다. 그리고 로비 천정에도 물이 샌 흔적이 있고 변색된 부분도 보였습니다. 고객들이 누수된 것을 보고 숙박을 취소ㆍ환불요청하는 일이 벌어지고 있습니다. 임차인은 이 상태로는 더 이상 영업을 할 수 없다고 판단하고 임대인에게 하자에 대하여 보수해 달라고 요청하려고 합니다. 임차인은 하자보수 요청하려면 어떻게 해야 할까요?

​☆ 내용증명의 중요성  

  임차인(세입자)는 건물이 누수ㆍ하자가 발생될 경우 임대인(집주인)에게 누수ㆍ하자에 대하여 보수를 요청하는 내용증명을 보내야합니다. 임차인(세입자)은 내용증명 작성에 심혈을 기울여야 합니다. 왜냐하면  잘 작성된 내용증명을 바탕으로 추후에 손해배상, 계약해지, 보증금반환 등을 진행할 때에 중요한 근거가 됩니다.

<사례예시>

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-> "위 사진에서 보는 바와 같이, 2층 천정에 물이 새어 누수상황이 매우 심각한 상태이며, 거기에 곰팡이 번식하고 색깔이 변한 사실을 알 수 있어 매우 사용할 수 없을 정도입니다(이러한 사실을 내용증명을 보내 고지합니다)."

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-> "위 사진을 보면 천장에서 물이 새 바닥이 흥건하여 바가지로 물을 받아야 할 정도로 누수 상태가 심각하여 이러한 사실을 임대인들에게 내용증명으로 고지합니다."

<사례예시>

"이러한 누수로 인하여 임차인의 숙박시설에 손상 또는 고장이 발생이 경우에는 손해배상청구를 할 것입니다. 또한 현재 이러한 누수 때문에 숙박업을 하고 있는 자들이 숙박을 취소하는 일이 벌어지고 있습니다. 아래 표 외에도 숙박비가 소액결제인 점 때문에 현금으로 환불한 경우도 매우 많습니다."

"누구나가 알고 있듯이 숙박업을 하기 위해서는 숙박업에 맞는 인테리어를 해야 합니다. 그런데 임대인께서 누수방지 의무를 이행하지 않아 임차인이 진행한 인테리어가 물어 젖어 훼손되고 있으며, 이에 대하여 임대인은 제대로 조치를 취하고 있지 않는 실정입니다(추후 손해배상청구소송 및 기타 법적 소송에서 임차인이 승소하기 위하여 내용증명으로써 명백한 증거를 남겨 둡니다)."

 ■ 민법 제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

■ 관련판례 : 임대인이 수선의무를 부담하는 임대 목적물의 파손·장해 정도

임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

■ 관련판례 : 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지에 관한 판단 기준

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조 ). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다.