“상속받은 상가 임차인 월세 감액 분쟁, 해결은?" 

어머니 소유의 상가(아직 상속 되지 않음)를 제가 상속받을 예정입니다. 상가 전체 2개 호실을 한 임차인이 임차 중인데, 그 중 1개 호실을 사용하지 않는다며 전대차를 허용해 달라고 요청했습니다. 그러나 어머니께서는 현 용도는 노유자시설이고, 용도변경 문제가 복잡해진다며 이를 거절하셨습니다.

그러자 임차인은 일방적으로 문자 통보 후 월세를 낮춰서 입금하기 시작했고(2024년 7월경부터 약 1년간), 그 전부터도 미납이 여러 번 있었습니다.

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• 임의로 월세를 낮춘 후에도 미납 2개월분 존재

• 임의로 낮추기 전에도 미납 약 9개월분 존재

• 원래 월세 기준으로 계산하면 미납금이 보증금을 초과

어머니께서 투병 중이셔서 이를 관리하지 못하다가 최근 사망하시면서 계좌도 막혔습니다.

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제가 궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 임차인이 임의로 낮춰서 지급한 월세가 법적 효력이 있는지, 그로 인한 미납금은 청구할 수 없는지요?

2. 상속과 동시에 재계약을 하면서 미납된 월세로 줄어든 보증금을 보충해 달라 요구할 수 있는지, 만약 임차인이 월세 인하를 요구하고 임대인은 이를 거절할 때 분쟁은 어떻게 해결되는지요?

3. 6월분 월세를 보내려 했으나 계좌가 막혀서 다른 계좌를 요구했습니다. 이때 상속인의 계좌를 알려주면, 지금까지 낮춰 입금한 금액을 인정하게 되는 것인지 궁금합니다.

A. 법률적 검토

1. 임의로 낮춰 지급한 월세의 효력

• 임차인이 독단적으로 임대료를 낮춰 지급하는 것은 법적 효력이 없습니다.

• 임대차 계약은 합의에 의해만 변경될 수 있으므로, 임대인의 동의 없이 월세를 낮춘 것은 계약 위반에 해당합니다.

• 따라서 원래 약정된 월세 기준으로 미납분 전액을 청구할 수 있습니다.

1. 보증금 보충 및 재계약 문제

• 상속인이 임대인 지위를 승계하므로, 기존 임대차에서 발생한 미납 월세는 상속인이 청구 가능합니다.

• 보증금에서 이미 차감된 부분은 채워달라고 요구할 수 있으며, 미납액이 보증금을 초과한 경우 추가 청구도 가능합니다.

• 재계약 시 월세를 낮추자는 임차인과 합의가 되지 않는다면, 임대인은 기존 조건을 유지하거나 계약을 해지하는 선택을 할 수 있습니다.

• 분쟁이 지속될 경우 내용증명 발송, 상가임대차분쟁조정위원회 절차, 나아가 소송을 통해 해결할 수 있습니다.

1. 새 계좌 안내와 ‘월세 인하 인정’ 여부

• 상속인이 새 계좌를 알려주더라도, 이는 단순히 수령 편의 제공일 뿐 기존 임대료 인하를 승인하는 것으로 해석되지 않습니다.

• 다만, 임대료 전액을 청구한다는 의사를 함께 명확히 전달해야 추후 분쟁에서 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.

• 예컨대 “기존 계약상 월세는 ○○만원이며, 귀하가 임의로 감액하여 지급한 것은 인정할 수 없으므로 차액을 납부해 달라”는 취지의 공문이나 문자 통보를 하는 것이 안전합니다.

이충호 변호사의 조언

임대차 계약은 당사자 간 합의에 따라만 변경될 수 있으며, 임차인이 일방적으로 월세를 낮춰 지급하는 것은 법적 효력이 없습니다. 따라서 상속인으로서 기존 계약 조건에 따라 미납 월세를 청구할 수 있고, 재계약 여부나 조건 협상은 임대인의 권한입니다. 중요한 점은 추후 분쟁을 대비해 차액 청구 의사를 명확히 기록으로 남기는 것입니다.

※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 사안에 따라 적용되는 법률 해석이나 대응 전략은 달라질 수 있습니다. 따라서 본 글의 내용만으로 법적인 책임을 지지 않으며, 정확한 판단을 위해서는 반드시 개별적인 법률 상담을 받으시기 바랍니다.