몇 년 전부터 심각한 사회적 문제로 대두된 전세 사기, 아직도 수많은 피해자를 양산하고 있는데요.
이에 국회에서 <전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법>을 제정하기도 하였으나, 전세 사기 피해자를 실질적으로 구제하기에는 아직 여러가지 미비한 점이 많은 것이 사실입니다.
예상치 못하게 전세 사기의 피해자가 된 임차인, 어떤 법률적 대응을 하는 것이 효과적일까요?
우선 임차인은 신속하게 보증금반환소송을 제기하여 판결문을 받아 집행권원을 획득하고, 이를 토대로 경매신청을 하여 보증금을 충당받아야 합니다.
- 만약 경매신청을 하여 제3자가 해당 부동산을 낙찰받게 되면, 그가 납부한 경매대금으로 먼저 최우선순위인 국세를 충당하고, 이후 대항력 있는 임차인의 전세보증금을 지급하게 됩니다.
- 이때 만약 낙찰자가 임차인에게 전세보증금을 전부 줄 만큼 경매가를 써내지 않으면, 임차인은 낙찰 후에도
보증금 전액을 회수할 때까지 이 부동산에 거주할 수 있습니다.아니면 임차인이 직접 해당 부동산을 낙찰받을 수도 있습니다.
- 이 경우 임차인은 매각대금을 자신의 임차보증금과 상계처리하여 해당 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.
- 이처럼 임차인이 직접 해당 부동산을 취득하게 되는 경우, 자신이 소유자가 되어 새로운 임차인을 구하거나
부동산에 매물로 내놓아 매도할 수도 있기 때문에 상황에 따라서는 유의미한 해결책이 될 수도 있습니다.<전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법> 제3조에 규정되어 있는 요건을 모두 충족하는 경우라면, 전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr)에서 '전세사기피해자 결정신청' 을 할 수 있습니다.
전세사기피해자로 결정되기 위해서는 위의 4가지 요건을 모두 충족하여야 합니다.
이와 관련하여, 4호의 <임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우>가 인정되지 않아 전세사기피해자로 인정되지 않는 경우가 종종 발생하므로, 신청 당시 또는 이의신청 과정에서 법률 전문가의 도움을 받아 해당 내용을 적절하게 소명하는 것이 중요합니다.
전세사기를 당했다면, 무엇보다도 하루라도 빨리 임대차보증금반환소송을 제기하여 판결문을 받는 것이 중요합니다.
전세사기 임대인의 경우 대다수가 이미 국세 등을 상당히 체납하여 세무서에서 압류가 들어온 상태이고, 전국에 수백 채의 부동산을 같은 방식으로 취득하여 종부세 등의 세금도 상당하므로 시간이 지날수록 체납되는 세금이 불어나 회수할 수 있는 보증금이 줄어들 수 밖에 없기 때문입니다.
세금 체납이 계속되면 세무서에서 공매를 진행하기도 하는데, 이와 같은 경우 이미 체납된 세금이 상당하므로 낙찰자가 쉽게 나타나지 않을 확률이 높아집니다. 따라서 하루라도 빨리 판결문을 받아 집행권원을 취득하여 경매신청을 하여야만 손해를 줄일 수 있게 됩니다.
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