전세사기 경매통보 보증금반환, 어떻게 대응해야 할까? 

전세사기 피해로 경매통보를 받았다면 신속한 대응이 필수입니다. 보증금반환 절차, 우선변제권 활용, 그리고 법률전문가의 조언까지 전 과정 안내드립니다.

전세사기와 경매통보의 연결고리

전세사기 피해자는 대부분 임대인의 채무불이행으로 인해 경매통보를 받게 됩니다. 이는 집주인이 금융기관 대출을 갚지 못해 부동산이 강제 매각되는 절차로, 세입자의 보증금이 위험해지는 순간입니다.

보증금반환의 법적 절차

경매가 진행되면 세입자는 배당요구를 통해 보증금을 회수해야 합니다. 단, 배당요구 종기일을 놓치면 돌이킬 수 없는 불이익이 발생할 수 있으므로 반드시 기한 내 신청해야 합니다. 배당요구서는 관할 법원에 제출하며, 임대차계약서·확정일자·전입세대 열람내역 등 증빙자료가 필요합니다.

우선변제권과 최우선변제금

주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 가지며, 소액임차인의 경우 최우선변제금까지 보호받을 수 있습니다. 하지만 경매가로 보증금 전액을 회수할 수 있는지는 매각가와 선순위 채권액에 달려있습니다.

피해 확산 방지 전략

• 배당요구 기한 확인

• 경매 진행상황 모니터링

• 다른 피해 세입자와의 공동 대응

• 필요 시 임대인 상대 별도 보증금반환소송 진행

실제 사례

A씨는 전세사기 피해로 경매통보를 받고 배당요구를 했으나, 선순위 채권이 많아 보증금 전액 회수가 불가능했습니다. 변호사 조언에 따라 집주인 개인 재산에 대한 강제집행을 병행하여 일부를 추가 회수할 수 있었습니다.

정리

전세사기 경매통보를 받았다면

1. 배당요구 종기일과 기한을 반드시 확인

2. 우선변제권 요건 충족 여부 검토

3. 경매로 회수 불가능한 금액에 대비해 임대인 재산조사 및 추가 집행 준비

4. 피해자 모임·집단 소송 참여 여부 검토

5. 모든 절차에서 서류 누락과 기한 초과를 방지하기 위해 변호사의 사전 검토 필수입니다.