공유자와 세대원은 정비사업조합의 조합원 자격이 없나? 

1. 대표조합원 아닌 자는 조합원이 아닌가요?

재개발/재건축 전문 변호사로 활동하면서 가장 많은 문의를 받는 것 중하나가,

'정비구역 내 부동산을 공유로 소유하고 있는 사람 중 1인만이 조합원으로 인정된다는데 맞나요?'와

'정비구역 내 1세대 속하는 소유자인데 세대원 중 1인만이 조합원이고 나머지는 조합원이 아니라는데 맞나요?'

와 같은 질문들입니다.

이번 글로 한번에 정리해드리겠습니다.

결론부터 말하면 '여러 명의 토지등소유자가 1세대 속하거나, 부동산이 여러 명의 공유에 속하는 경우 그중 1명 만이 대표 조합원이 되는 것은 맞지만, 대표 조합원 아닌 자들도 조합원인 것은 마찬가지'라는 것입니다.

2. 토지등소유자는 조합원 자격이 있다.

정비사업에 가장 기본이 되는 법률인 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 부터 보겠습니다.

제39조(조합원의 자격 등)

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9., 2025. 5. 20.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

도시정비법 제39조 제1항은 조합원의 자격 등에 대해서 규정하고 있는데,

먼저 조합원의 자격은 "토지등소유자"임을 명확히 규정하고 있습니다.

다만 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우 등은 "그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다."고 규정하고 있습니다.

이는 가로주택정비사업조합 등에 적용되는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법') 또한 마찬가지입니다.

제24조(조합원의 자격 등)

① 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. <개정 2022. 2. 3.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하며 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

대부분의 정비사업 조합/조합원들이 여기서부터 헷갈리기 시작합니다.

"대표하는 1명을 조합원으로 본다."는 것이 무슨 의미이냐. 대표하지 않는 나머지 토지등소유자는 조합원으로 안본다는 의미이냐? 는 식으로 의문을 가지십니다.

3. 대법원 판례 ; 대표조합원 아닌 자도 조합원이다.

이에 대해서 깔끔하게 정리해준 대법원 판례가 있어 소개합니다.

대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결입니다.

공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하고 있더라도, 공유자 전원이 재건축조합에 함께 가입하여 그 공유지분을 재건축조합에 신탁한 것이고 재건축조합으로부터 자신의 공유지분비율에 상응한 반대급부 내지 개발이익 등을 분배받을 권리 역시 공유자 전원이 함께 보장받아야 하는 점에 비추어 보면, 이를 공유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다.

한마디로 대표 조합원 1인을 선정하는 것에는 3가지 의미가 있다는 것입니다. 첫번째는 공유자 전원을 1명의 조합원으로 본다. 따라서 투표권은 1개만 나온다. 두번째는 여러명의 공유자가 각자 투표권 등을 행사하지 못하게 하고, 대표 조합원 1인이 통일적으로 투표권을 행사하게 하여 조합 운영에 편의를 도모한다. 세번째는 분양권 등 조합원 권리분배에 있어 공유자 여러명을 1인의 조합원으로 봄으로써 조합원 간 형평을 도모한다.

따라서, 대표 조합원이 아닌 공유자들도 여전히 조합원 지위를 가집니다.

같은 논리로, 1세대에 포함된 토지등소유자 여럿도 그중 1인을 대표조합원으로 볼 뿐, 대표조합원 아닌 세대원도 토지등소유자이기만 하다면 여전히 조합원 지위를 가집니다.

4. 대표조합원 아닌 자가 조합원이 아니라면, 불합리한 결론이 나온다.

만일 재건축조합에서 아파트 5세대를 3명의 조합원이 공유하고 있다고 가정해 봅시다. 이 경우 (일반적으로 보면) 5개의 분양권이 나오겠죠. 따라서 일반적인 관리처분계획이라면 5개 분양권을 3명이 공유하거나, 3명이 각각 1개씩 분양권을 가지고, 남는 2개 분양권을 3명이 공유하는 식으로 처분이 이루어질겁니다.

그런데 위 도시정비법과 소규모주택정비법을 "대표조합원이 아닌 자는 조합원이 아니"라고 해석한다면, 5세대나 소유하였음에도 분양권을 1명만이 받고, 다른 공유자들은 아예 받지도 못하는 불합리한 결과가 발생합니다.

이를 세대원으로 적용해도 마찬가지입니다. 5명이 모두 각자의 아파트를 소유하고 있는데, 1개의 세대라는 이유로 1명만이 조합원으로 인정된다면, (1세대 1주택인) 다른 조합원들에 비해 지나치게 불평등한 결과를 낳게 되겠죠.

5. 결론

도시정비법령과 소규모주택정비법령, 그 규정취지와 관련 대법원 판례를 살펴보면, 결론은 명확합니다.

대표조합원 아닌 토지등소유자도 여전히 조합원 자격이 있습니다. 그것이 정비구역 내 토지등소유자가 조합원 자격이 있다는 도시정비법령의 기본 명제에도 부합합니다.