오피스텔·상가 분양계약, 방문판매법으로 취소 가능할까? 

1. 방문판매법에 따른 분양계약 취소가 가능한지

방문판매등에관한법률(이하 '방문판매법')이 있습니다. 방문판매 등에 의한 거래에 관한 사항을 규정함으로써 소비자의 권익을 보호하는 것을 목적으로 하는 법인데요. 이 방문판매법은 방문판매 외에도 전화권유판매, 다단계판매, 후원방문판매, 계속거래, 사업권유거래 등을 규제하고 있습니다.

최근의 상가, 오피스텔의 분양계약이 전화권유판매로 이루어지는 경우가 많기 때문에, 방문판매법을 근거로 계약 해제를 주장하는 소송도 늘어나고 있습니다. 이에 오늘은 방문판매법상 전화권유판매에 대해서 다루겠습니다.

2. 방문판매법에 따른 방문판매와 전화권유판매란?

방문판매를 모르시는 분은 없을거라 믿지만, 과거만큼 활발히 이루어지지 않는 것이 방문판매기에 간단히 설명드리겠습니다. 방문판매란 판매업자가 소비자가 있는 곳으로 방문하는 방법으로 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하여 재화나 용역을 판매하는 것을 말합니다.

전화권유판매는 전화를 이용하여 소비자에게 권유하거나, 전화회신을 유도하는 방법으로 재화등을 판매하는 것을 말하구요.

방문판매법은 1991. 12. 31. 제정되어 1992. 7. 1. 시행되었는데, 최초 제정될 당시에는 소비자 피해를 야기해온 불법 피라미드 업체, 불법 피라미드 판매를 근절하기 위함이 주 목적이었습니다. 다단계판매조직 또는 이와 비슷하게 단계적으로 가입한 자로 구성된 조직을 이용하여 금전거래 등을 하는 것을 규제하는 것이죠.

방문판매법의 핵심 취지는 소비자보호법과 유사한데, 환불 내지 청약철회에 기본적인 입법 목적이 있다고 볼 수 있습니다. 한국소비자원 연구 및 통계자료에 따라 보더라도, 소비자 피해사례는 청약철회 관련이 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다. 일반 판매와 달리 다단계판매, 방문판매, 할부거래 등의 경우에는 소비자가 충동적으로 구매 결정을 할 우려가 있기 때문입니다.

3. 방문판매법에 따른 청약철회를 원하는 분양계약이 많다.

위와 같은 방문판매법의 연혁과 입법취지에 따라서 본다면, 청약철회가 가능한 전화권유판매가 무엇인지도 알 수 있습니다.

오늘날 많은 상가, 오피스텔 분양계약의 경우 분양대행사 직원이 전화나 인터넷, 카카오톡으로 먼저 소비자에게 연락하는 경우가 많습니다. 소비자에게 모델하우스 방문을 유도한 뒤, 분양계약을 체결하는 식이죠.

분양계약을 체결한 소비자는 뒤늦게 자신의 '충동구매'를 후회하면서, 계약 취소 내지는 청약 철회를 요청합니다. 방문판매법이 적용된다면 14일 이내에 청약철회가 가능하기 때문입니다(방문판매법 제8조 제1항).

4. 방문판매법에 따른 청약철회를 인정한 판례

먼저 전화권유판매의 범위에 관하여 대법원은, "전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우"도 전화권유판매에 포함된다고 판시하였습니다. (대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결)

수원지방법원 성남지원 2022가단214001 판결에서는 전화로 소비자의 응답을 유도하고 대화를 통해 청약을 유인한 후, 특정 장소에서 만나 계약을 체결한 경우에도 전화권유판매에 해당한다고 판단하였습니다. 구체적으로 "이 사건 오피스텔의 분양 홍보 등을 담당한 분양대행사 직원 C는 그 무렵부터 원고에게 수차례 전화 통화를 하여 이 사건 오피스텔의 청약을 권유"하였기 때문이죠.

"소속 직원 E로부터 이 사건 부동산이 포함된 C 근린생활시설 상가 투자 등 재테크를 권유하거나 그에 관한 정보를 제공하는 내용의 문자메시지를 다수 받아오다가 최종적으로 계약체결 등을 위한 방문 예약을 거쳐 2022. 2. 23. 분양사무실에서 이 사건 공급계약 체결"한 사례에서도, 소비자가 계약체결일로부터 2주 내에 청약철회의 의사를 표시한 경우, 해당 계약은 효력을 상실한다고 판단하였습니다(서울서부지방법원 2022가단235637 판결 참조).

5. 방문판매법에 따른 청약철회를 부정한 판례

일단 방문판매법의 적용에도 예외가 있는데요, 제3조 제1항에 따라 사업자가 상행위를 목적으로 재화등을 구입하는 거래라면 방문판매법이 적용되지 않습니다. 다만 제3조 제1항 단서조항도 보아야 하는데, 의정부지방법원 고양지원 2022가단101451 판결에서는 사업자가 방문판매법 제3조 제1호에 따라 "사업자가 상행위를 목적으로 재화 등을 구입하는 거래"라는 이유로 방문판매법 적용 제외를 주장하였으나, 법원은 "사업자가 사실상 소비자와 같은 지위에서 다른 소비자와 같은 거래조건으로 거래하는 경우"에는 방문판매법이 적용된다고 판단하였습니다.

서울중앙지방법원 2024가단5020488 판결 역시 수분양자가 임대사업자등록에 관하여 문의하고, 실제 일반임대사업자로 등록하였다는 점 등에 비추어, 사업자가 상행위를 목적으로 구입한 재화등에 해당한다고 보아 방문판매법이 적용되지 않는다고 판단하였습니다.

또한 "전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 소비자에게 응답을 유도하고 청약을 유인한 것"의 의미에 대해서도 상세히 고민할 필요가 있습니다. 전화 없이 카카오톡으로만 대화하고 모델하우스에 방문한 경우라거나, 소비자가 먼저 카카오톡이나 인터넷 쪽지로 문의를 한 경우라면 방문판매법에 따른 전화권유판매에 해당하지 않을 수 있기 때문입니다.

6. 모든 사안에 방문판매법이 적용되는 것은 아니다

전화를 하여 모델하우스 예약을 잡은 뒤, 해당 모델하우스에 방문하여 상가, 오피스텔 공급계약을 체결하였다고 모두 방문판매법에 따른 전화권유판매에 해당하는 것은 아닙니다. 방문판매법의 입법취지, 관련판례와 유사 사례를 모두 세심하게 살펴본 뒤 소송전략을 제대로 수립해야 할 것이며, 분양계약 취소소송 내지 방문판매법에 정통한 변호사에게 소송을 문의하셔야 합니다.