전세사기, 보증금 돌려받으려면 지금 무엇부터 해야 할까? 

전세사기 피해를 입은 경우, 가장 중요한 것은 "빠르고 정확한 대응"입니다.
임대인과 연락이 끊기거나, 경매가 진행 중이라면 더더욱 지체 없이 법적 절차를 시작해야 보증금을 회수할 가능성이 높아집니다.

전세사기 보증금 반환, 가능할까?

보증금을 돌려받을 수 있는지는 다음 세 가지 조건에 크게 달려 있습니다.

1. 주택임대차보호법상 보호요건을 갖췄는가
   → 전입신고, 실제 거주(인도), 확정일자

2. 등기부등본 상 선순위 권리자 여부
   → 근저당이나 가압류가 보증금보다 우선하면 회수율이 낮아질 수 있음

3. 소송이나 강제집행으로 회수 가능한 자산 존재 여부
   → 임대인의 명의로 된 재산이 있다면 회수가 가능함

보증금 반환을 위한 핵심 대응 방법

✅ 1. 배당요구신청

해당 주택이 경매로 넘어갔다면, 경매개시일로부터 2개월 이내에 법원에 배당요구신청을 해야 합니다.
신청하지 않으면 우선변제를 받을 수 없고, 보증금 회수 기회 자체를 잃을 수 있습니다.

✅ 2. 임차권등기명령 신청

전입신고와 확정일자는 갖췄지만 이사나 퇴거를 앞두고 있다면,
임차권등기명령을 통해 대항력을 유지해야 합니다.
이 절차 없이는 우선변제권이 소멸할 수 있습니다.

✅ 3. 보증금반환청구 소송

임대인 또는 명의자(사기 가담자 포함)에게 직접 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
판결 확정 후 강제집행(재산 압류, 부동산 경매)도 가능합니다.

형사고소도 함께 가능할까?

전세사기 유형에 따라

• 사기죄 (형법 제347조)

• 공인중개사법 위반

• 사문서위조·행사죄

등으로 형사고소가 가능하며, 유죄 판결이 확정되면
범죄피해자구조금, 국가배상 등의 보조적 지원도 기대할 수 있습니다.

유선종 변호사의 조언

“보증금 반환은 단순한 민사소송만으로 해결되지 않습니다.
형사 고소와 민사 절차를 병행하고,
경매 일정, 권리 분석, 우선변제권 여부까지
종합적으로 판단해야만 실질적인 회수가 가능합니다.”