분양대금 유용은 배임/횡령죄로 처벌될 수 있습니다. 

⚠️분양대금 유용, 배임죄/횡령죄로 처벌될 수 있습니다.

[1] 사실관계(건축주 A, 시공사 직원B)

• 다세대주택의 건축주 A는 여러 명의 수분양자(분양 계약자)들로부터 계약금과 잔금을 모두 받았습니다.

• 그러나 A는 자금 압박 등을 이유로, 수분양자들에게 소유권을 넘겨주기 전에 해당 건물에 제3자 명의의 근저당권을 설정해 버렸습니다.

• 한편, 시공사 직원 B는 분양계약 체결부터 자금 관리와 중도금 대출 실행까지 깊숙이 관여한 인물이었습니다. B는 수분양자 명의의 계좌에 입금된 분양대금을 관리하다가, 그 중 일부를 자신의 개인 채무 변제 등 목적으로 유용하였습니다.

• 이로 인해 수분양자들은 큰 재산상 피해를 입게 되었고, 결국 A와 B 모두 배임죄로 유죄 판단을 받았습니다. 특히 B에게는 추가적으로 횡령죄도 인정되었습니다.

[2] 법원은 건축주A에게 징역 10월, 시공사 직원 B에게 징역 1년 6월을 선고하였습니다.

구체적인 범죄사실은 다음과 같습니다.

• [근저당권설정 부분] 대부업체 및 채권자인 주식회사 X, 주식회사 Y 및 Z로부터 위 토지 및 각 건물에 근저당권설정등기를 경료하여 주는 조건으로 합계 2억 9,000만 원을 차용하는 내용의 합의서를 작성하고 피고인 A은 위 합의서의 ‘건축주’란에, 피고인 B는 위 합의서의 ‘연대보증인’란에 각각 서명, 날인을 한 다음, 같은 날 용인시 처인구 C 토지에 2017. 8. 14.자 매매예약을 원인으로 한 E 주식회사 명의의 소유권이전등기청구권가등기를 경료하고, 2017. 12. 18. 위 토지 및 위 각 건물에 2017. 8. 14.자 추가 근저당권설정계약을 원인으로 하여 ① 근저당권자 Z, 채무자 A, 채권최고액 2억 2,500만 원, ② 근저당권자 주식회사 X, 채무자 A, 채권최고액 1억 5,000만 원, ③ 근저당권자 주식회사 Y, 채무자 A, 채권최고액 6,000만 원의 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 각 근저당권설정등기’라 하고, 해당 부동산을 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)를 각각 경료함으로써 액수 미상의 재산상 이익을 취득하고 각 피해자들에게 액수 미상의 재산상 손해를 가하였다.

• [횡령 부분] 피고인은 2017. 3. 22.경 용인시 처인구 AC 일대에서 피해자 명의의 위 AB은행 계좌에 입금되어 있던 1,000만 원을 부동산 중개업자인 AD 명의의 AE은행 계좌(계좌번호 2 생략)로 송금한 다음, 같은 날 AD으로 하여금 이를 자신이 금원을 차용한 AF 명의의 우체국 계좌(계좌번호 3 생략)에 500만 원을, 같은 AG 명의의 AH은행 계좌(계좌번호 4 생략)에 500만 원을 각각 송금하도록 함으로써 기존 채무를 변제하는 방법으로 임의로 소비한 것을 비롯하여, 2017. 3. 14.경부터 2017. 10. 12.경까지 별지 범죄일람표 2 기재와 같이 총 12회에 걸쳐 피해자를 위해 보관하던 금원 합계 281,205,460원을 개인적인 용도에 임의로 소비하여 횡령하였다.

[3] 대응방안 및 시사점

이 사건은 분양대금이 신탁되지 않고 건축주 또는 제3자의 관리하에 놓일 경우 발생할 수 있는 대표적인 배임·횡령 범죄 사례입니다. 수분양자 입장에서는, 계약 당시 분양대금의 사용처 및 소유권 이전 절차에 대해 명확한 약정을 해두지 않으면 큰 재산상 피해로 이어질 수 있습니다.

(1) 수분양자의 입장에서는

• 분양계약 체결 시, 분양대금이 신탁계좌 등 안전한 구조로 운용되고 있는지,

• 소유권이전 및 근저당권 설정의 순서가 명확하게 합의되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

• 피해 발생 시에는 형사 고소(배임·횡령죄)와 함께 민사상 손해배상 청구도 병행하는 것이 바람직합니다.

(2) 시공사 또는 분양사무 관련 종사자라면

• 분양대금 수령 및 관리에 있어 업무상 보관자로서의 지위가 인정될 수 있음을 유의해야 하며,

• 이를 개인 채무 변제 등으로 유용할 경우 업무상 횡령죄로 중형이 선고될 수 있습니다.