최근 지식산업센터 분양권 구매 후 중도금과 잔금 지급이 어렵거나, 잔금을 지급하고 소유권을 취득하더라도 애물단지가 되는 경우가 많이 이와 관련된 상담이 많습니다. 100%해결책은 없습니다만 이전에 처리한 부분도 있어서 도움이 될까 간단히 정리해 봅니다.
서론: 지식산업센터 투자 실패와 도산 절차의 필요성
최근 몇 년간 지식산업센터 투자가 과열되면서 많은 개인이 미래를 보고 투자했으나, 부동산 경기 침체와 높은 공실률로 인해 중도금 및 잔금 납입 후에도 임대나 매각이 어려워 막대한 손실을 입는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다. 이러한 상황에서 많은 투자자가 계약 해지를 원하지만, 명확한 법적 해지 사유를 찾기 어려워 개인회생, 파산, 또는 일반회생 절차를 통해 채무 부담에서 벗어나려는 시도가 늘고 있습니다. 도산 변호사로서 이러한 시도들의 진행 사례와 그 결론, 그리고 향후 전망에 대해 설명해 드리겠습니다.
본론: 도산 절차를 통한 지식산업센터 계약 해지 및 채무 조정
1. 합의 또는 소송을 통한 계약 해제 시도의 곤란성
계약 해제 합의 및 채무조정: 가장 이상적인 경우로, 채무자가 개인회생/파산/일반회생 절차를 진행하면서 시행사 측과 분양 계약 해제에 대해 합의를 이끌어내는 경우입니다. 사례 중에는 개인회생 절차를 통해 시행사와 협의하여 계약을 해제하고, 중도금 대출까지 시행사에서 대납하며 계약금만 포기하는 조건으로 원만하게 합의에 이른 경우가 있는 것으로 알려지고 있습니다. 이 경우, 나머지 채무는 회생 절차 내에서 해결하게 됩니다. 다만 제가 2년전에 동탄의 모 신축 아파트 단지와 관련하여 자문을 진행하였는데, 시행사측에서 동의를 해 주지 않아 합의를 할 수 없었습니다.
최근 시행사에서도 마냥 방치해 둘 수는 없어서 해제에 응해주는 경우가 종종 있습니다. 다만 이 경우에 중도금이나 잔금에 대한 이자 등의 손해는 수분양자가 부담하다록 요구하고 있습니다. 이전까지 사례가 거의 없었던 것에 비하면 조금 진일보한 상황입니다.
소송을 통한 계약 해제 유도: 직접적인 해제 사유가 없는 상황에서 분양 계약 해제를 목적으로 소송을 제기하여 시행사를 압박하고, 그 결과 시행사가 계약 해제를 통보해 오는 사례도 있습니다. 이 경우, 이미 납부한 분양 대금까지 돌려받을 가능성을 열어둔 매우 긍정적인 해결 사례로 볼 수 있습니다. 이는 회생 절차와 별개로 진행될 수도 있고, 회생 절차 내에서 채무자의 재산 회복을 위한 노력의 일환으로 진행될 수도 있습니다. 그러나 실제 상담 오시는 분들의 경우 대부분 진행한 소송에서 계약해제 사유가 없다는 이유로 패소한 경우가 많습니다.
기망행위, 방문판매법 위반 등 계약 해제 사유 활용: 중도금 납부 후에도 분양 과정에서 기망행위가 있었거나 방문판매법 위반에 해당하는 경우, 이를 근거로 분양 계약 해제를 주장하여 성공한 사례도 있습니다. 이러한 사유는 회생 절차 내에서 채무자의 채무를 줄이는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다. 소송을 진행하시는 분들이 혼자 진행하는 경우는 없고, 분양과정에서의 과장광고 등으로 인해 소송을 진행하시는 분들은 이와 관련된 단체소송도 함께 진행하는 경우도 상당수입니다. 다만 승소 여부는 장담할 수 없고 형사고소 등이 있을 경우 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다. 본질적인 해결책이 되지는 않습니다.
2. 개인회생/파산/일반회생 절차 내에서의 처리
지산분양계약 경향의 검토 : 지산문제가 해결되지 않아 개인회생이나 파산 또는 일반회생을 통한 해결이 가능한지 문의하는 분들이 많습니다. 이와 관련하여 앞서 언급한 것처럼 동탄의 신축단지 분쟁해결을 위한 자문을 진행할 당시 계약해지 관련한 상담을 진행하고 그 추이를 지켜 보았으나, 실제로 승소하는 경우는 확인하지 못하였습니다. 지산이나 부동산 분양 계약이 계약금은 자신이 가지고 있는 자금으로 납부하고 중도금과 잔금은 금융기관 대출로 충당하는 경우가 많은데, 중도금과 잔금대출에 대한 변제부담이 커지면서 파산이나 회생을 고려할 수 밖에 없는 상황에 봉착하게 됩니다.
개인회생 : 지식산업센터 분양 대금 관련 채무(중도금 대출, 위약금 등)는 본래 일반 채권으로 분류되어 변제계획에 포함될 수 있습니다만, 지식산업센터 등에 대한 채무가 포함되면 채무액이 증가하여 개인회생의 채무액 범위를 넘는 경우가 있습니다. 또 지식산업센터 분양권을 자산으로 평가하여 청산가치에 포함시킬 경우 청산가치가 너무 커져 변제계획 작성이 불가능해지는 경우도 있기 때문에 지식산업센터 분양 계약이 유지되는 상태에서 개인회생이 진행되기는 어렵습니다.
앞에서 비슷한 내용을 언급하였던 바와 같이, 채무자가 분양계약을 해제하고 싶어도 해제사유가 없어서 계약의 구속에서 벗어날 수 없지만, 개인회생을 신청하고 절차를 진행하게 되면, 시행사 입장에서도 수분양자로부터 나머지 중도금과 잔금을 받을 수 없다는 생각을 하게 되기 때문에 최근에는 분양계약을 해제해 주는 경우가 늘어나고 있습니다. 이때 지연손해금 등을 시행사채권으로 인정해 달라고 요구하여 부담스럽지만, 분양권 자체의 가치보다는 훨씬 적어서 청산가치 증가가 크지 않아 변제계획을 수정해도 큰 문제가 되지 않아 회생절차를 진행할 수 있게 됩니다.
다만, 시행사가 계약을 해제해 주지 않아서 끝내 절차가 폐지되는 경우도 있습니다. 결국 개인회생절차를 통해 분양권 문제를 해결할 수는 있지만, 시행사의 입장을 기다려야 하는 것이라는 점을 유념하여야 할 것입니다.
파산 : 파산의 경우, 채무자의 모든 재산을 처분하여 채권자들에게 배당하고, 남은 채무에 대해서는 면책을 받게 됩니다. 지식산업센터 역시 파산재단에 편입되어 처분될 가능성이 높습니다. 면책을 통해 지식산업센터 관련 채무 부담에서 벗어날 수 있습니다. 파산절차를 진행하게 되면, 파산선고 이후에 채무자의 재산에 대한 관리처분권을 행사하는 파산관재인이 업무를 시작하게 되는데, 지산 등과 같은 문제가 있으면 파산관재인이 쌍방미이행쌍무계약에 대한 해제권을 행사하여 계약을 무효화시키고 이미 납부한 금액을 회수하여 채무자의 채무 변제에 사용하고 이후 재산정리절차를 마무리 한 후 나머지 채무에 대한 법원의 면책이 이루어지는 경우가 많습니다. 파산관재인은 상대방의 귀책사유가 없더라도 쌍방미이행쌍무계약의 해제권을 행사할 수 있다는 점에서 어쩌면 가장 좋은 해결책입니다. 다만 실제 상담을 진행해 보면, 지산이나 아파트 분양권 등을 구입할 정도의 사회적 지위나 재산이 있던 상황에서 자금 경색위기에 들어간 경우가 많아, 나의 모든 재산을 내 놓을 준비가 되어 있지 않은 경우가 많아 파산신청을 선뜻 진행하지 못하고 긴 고민에 들어가는 경우가 많습니다.
일반회생: 법인이나 고액 채무자의 경우 일반회생을 고려할 수 있습니다. 지식산업센터 분양 대금 채무를 포함한 모든 채무를 포괄하여 회생계획을 수립하고, 법원의 인가를 받아 채무를 조정합니다. 이 경우에도 법인의 대표자나 고액채무자는 회생신청 후 관리인이 되는 경우가 많고, 이 경우 파산관재인처럼 쌍방미이행쌍무계약의 해제권을 보유하게 되므로 법원과 협의를 거쳐 계약해제권을 행사할 수 있는 가능성이 있습니다. 회생절차에서의 관리인의 계약해제권은 많이 사용되고 있기도 합니다. 다만 제가 진행했던 사례가 아직 없어서 실무상 활용 여부에 대하여는 아직 확실히 말씀드리기 어렵습니다. 종종 파산이나 회생절차를 진행하면서 다른 사무실에서 하지 않는 사례를 선도적으로 진행하는 경우가 있는데, 이 부분과 관련하여 상담했던 분에게도 가능성을 설명 드리고 진행을 시도하는 점에 대하여도 설명드렸는데, 실제 진행하게 될지는 아직 미지수입니다. 사례를 진행하거나 확인되면 다시 알려드리겠습니다. 다만 간이회생을 포함한 일반회생을 진행할 경우 채권자의 동의를 받아야 하는 문제도 남아 있어 어려운 면도 있지만 강제인가의 가능성도 있어서 긍정적인 측면도 함께 있습니다.
3. 관리인/파산관재인의 계약 해제권 행사와 계약금 반환 문제
일반회생 절차의 관리인이나 파산 절차의 파산관재인은 채무자의 재산을 관리하고 채권자 전체의 이익을 위해 필요한 경우 쌍방 미이행 쌍무계약에 대한 해제권을 행사할 수 있습니다. 지식산업센터 분양 계약이 채무자와 시행사 모두 이행을 완료하지 않은 상태라면, 이는 쌍방 미이행 쌍무계약에 해당하며, 관리인/파산관재인은 이를 해제함으로써 채무자의 재산 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 이 경우 주의해야 할 점은 대법원 판례에 따라 이미 납부한 계약금을 전액 반환받기 어렵다는 것입니다. 계약금은 일반적으로 계약이 해제되었을 때의 위약금으로 간주되기 때문입니다. 즉, 계약이 해제되더라도 계약금은 원칙적으로 반환되지 않습니다. 물론, 계약 내용이나 구체적인 상황에 따라 일부 금액을 회수할 수 있는 가능성은 여전히 존재합니다. 예를 들어, 시행사의 명확한 귀책사유(입주 지연, 부도/파산, 이중분양 등)가 있거나, 분양 과정에서 기망행위나 방문판매법 위반과 같은 불법적인 요소가 있었다면, 계약 해제 및 손해배상 청구를 통해 이미 납부한 대금의 일부 또는 전부를 돌려받을 여지가 있습니다. 따라서 이러한 법적 쟁점들을 종합적으로 고려하여 회수 가능성을 판단해야 합니다.
결론
회생/파산 절차의 적극적 활용 증가: 지식산업센터 투자 실패가 심화될수록 개인회생, 파산, 일반회생 등 도산 절차를 통해 채무 문제를 해결하려는 시도는 더욱 늘어날 것입니다. 특히 명확한 계약 해지 사유가 없는 상황에서 선택의 여지가 없을 가능성이 높습니다. 아직 사례들이 정립되지 않아 어느 방향이 좋다고 말씀드리기는 어렵지만, 확인한 사례들 중에는 개인회생을 신청하여 절차 진행 중 시행사가 분양계약을 해제한 경우가 종종 있고, 간이회생을 포함한 일반회생이나 파산절차에서는 쌍방미이행쌍무계약의 해제권 행사가 가능하다는 점을 참고하시기 바랍니다.
어려움이 많지만 고민하고 결단하시기 바랍니다. 위에서 언급한 바와 같이 회생절차에서는 실무사례가 쌓이지 않은 한계가 있고 파산절차에서는 분양권 외에 나의 전재산이 채권변제에 활용되어야 한다는 점 등의 추가 고려 요소가 남아 있기는 합니다. 그럼에도 불구하고 이 부분의 활용을 검토해 볼 필요가 있는 것은, 그대로 있을 경우 다른 대책이 없고, 저와 상담하는 많은 분들의 경우 소송 결과를 기다리거나 일부 채무를 변제하면서 버티다가 다시 상담을 진행하는 경우가 종종 있는데, 처음 상담했을 때 신청을 진행했으면 이미 결과가 나왔을 것인데, 고통받는 시간만 늘리고 다시 처음으로 돌아가는 우를 범하는 경우들이 있습니다. 어려운 결정이기는 하지만 적극 검토해 볼 필요가 있습니다.
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