계약명의신탁에 있어서 명의수탁자의 부당이득반환의무 

1. 문제의 소재

부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 ‘부동산실명법’이라 합니다.) 제4조는 제1항에서 ‘명의신탁약정은 무효로 한다.’, 제2항에서 ‘명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있습니다.

계약명의신탁이란 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 명의수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식인 것으로 매매계약의 당사자는 매도인과 명의수탁자인 것입니다.

계약명의신탁에 있어서 ① 매도인이 선의인 경우 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 완전히 유효하고, 이를 원인으로 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기가 되면 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 되는 것이라 할 것입니다.

반면, ② 매도인이 악​의인 경우 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 무효인 것으로 매도인이 악의인 경우에는 매도인으로부터 명의수탁자에게로의 소유권이전이 무효가 되기 때문에 결국 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약이 되기 때문입니다.

따라서, 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있고, 명의수탁자는 매도인에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있습니다.

한편 명의신탁자는 명의신탁약정 및 위임계약의 무효를 원인으로 하여 명의수탁자에게 매매대금으로 사용하라고 지급한 돈의 반환을 청구할 수 있습니다.

여기서 계약명의신탁에 있어서 ①과 같이 매도인이 선의인 경우 명의수탁자가 명의신탁자에게 부담하는 부당이득반환의무의 내용이 무엇인지 등이 문제될 수 있는 것인바, 이에 대해 검토를 하면, 아래와 같습니다.

2. 부동산실명법 시행 이후의 시기에 계약명의신탁약정이 이루어진 경우

대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결은 【부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득 하였다고 할 것이다.】고 판시하고 있습니다.

이에 부동산실명법 시행 이후의 시기에 계약명의신탁약정이 이루어진 경우에 있어서 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환으로 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 반환할 의무를 부담한다고 할 것입니다.

한편, 부동산실명법 시행 이후의 시기에 계약명의신탁약정이 이루어진 경우에 있어서 명의수탁자가 명의신탁자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금을 지급한 때부터 10년의 소멸시효가 진행된다고 할 것입니다.

3. 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌으나, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 되지 아니한 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우

대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다21214 판결은 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 시행 전에 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급하였으나 당해 부동산의 소유권이전등기를 명의수탁자 명의로 마치지 못한 상태에서 부동산실명법 제11조에서 정한 유예기간이 경과하였다면, 명의신탁약정의 무효에 불구하고 명의수탁자와 소유자의 매매계약 자체는 유효한 것으로 취급되는데, 이 경우 명의수탁자는 명의신탁약정에 따라 명의신탁자가 제공한 비용으로 소유자에게 매매대금을 지급하고 당해 부동산을 매수한 매수인의 지위를 취득한 것에 불과하지 당해 부동산에 관한 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 유예기간 경과에 따른 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입게 되는 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 그 후 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 소유권을 취득하게 되었다고 하더라도 이로 인하여 부당이득반환 대상이 달라진다고 할 수는 없다.】고 판시하고 있습니다.

이에 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌으나, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 되지 아니한 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우에 있어서는 위 2.항에서 보는 바와 같이 부동산실명법 시행 이후의 시기에 계약명의신탁약정이 이루어진 경우와 마찬가지로 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환으로 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 반환할 의무를 부담한다고 할 것입니다.

그리고, 명의수탁자가 명의신탁자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 부동산실명법에서 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1. 부터 10년의 소멸시효가 진행된다고 할 것입니다.

4. 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌고, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 된 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우

대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결은 【부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁 약정을 맺고, 이에 따라 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정의 무효에도 불구하고 그 소유권이전등기에 의한 당해 부동산에 관한 물권변동 자체는 유효한 것으로 취급되어 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 위와 같은 명의신탁 약정과 그에 기한 물권변동이 이루어진 다음 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조에서 정한 유예기간 내에 실명등기 등을 하지 않고 그 기간을 경과한 때에도 같은 법 제12조 제1항에 의하여 제4조의 적용을 받게 되어 위 법리가 그대로 적용되는 것인바, 이 경우 명의수탁자는 명의신탁 약정에 따라 명의신탁자가 제공한 비용을 매매대금으로 지급하고 당해 부동산에 관한 소유명의를 취득한 것이고, 위 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로, 명의수탁자는 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 당해 부동산 자체를 부당이득하였다고 보아야 할 것이고, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.】고 판시하고 있습니다.

그리고, 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결은 【[1]부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것으로, 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다 할 것인데, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다 할 것인바, 이와 같은 경위로 명의신탁자가 당해 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다. [2] 명의신탁계약 및 그에 기한 등기를 무효로 하고 그 위반행위에 대하여 형사처벌까지 규정한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 시행에 따라 그 권리를 상실하게 된 위 법률 시행 이전의 명의신탁자가 그 대신에 부당이득의 법리에 따라 법률상 취득하게 된 명의신탁 부동산에 대한 부당이득반환청구권의 경우, 무효로 된 명의신탁 약정에 기하여 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 한다면, 이는 명의신탁자가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 위 법률을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산 거래의 실정 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다.】고 판시하고 있습니다.

즉, 대법원은 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 이후의 시기에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이지만, 계약명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 부동산실명법 시행 이전의 시기에 행해졌는데, 부동산실명법 시행 후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우에는 위 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로 명의수탁자는 부동산실명법 시행에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 당해 부동산 자체를 부당이득 하였다고 보고 있는 것입니다.(부동산실명법 시행에 따른 부당이득)

이에 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌고, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 된 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우에 있어서 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환으로 부동산에 관하여 소유권이전등기 절차를 이행할 의무를 부담한다고 할 것입니다.

또한, 명의수탁자가 명의신탁자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 부동산실명법에서 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1. 부터 10년의 소멸시효가 진행된다고 할 것인데, 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에도 부당이득반환의무의 소멸시효는 중단되지 아니하고 진행된다고 할 것입니다.

한편, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다74690 판결은 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마쳤으나 위 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과하기까지 명의신탁자가 그 명의로 당해 부동산을 등기이전 하는데 법률상 장애가 있었던 경우에는, 명의신탁자는 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득 하였다고 할 것이다.】고 판시하고 있습니다.{구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이나 농지법 소정의 농지취득자격증명의 발급요건을 충족시키지 못하여 위 법률이 정한 유예기간 경과 전까지 그 소유권을 취득할 수 없었던 사안에 관한 판결인 것입니다.}

따라서, 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌고, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 된 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우라 하더라도 명의신탁자가 그이 명의로 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료 하는데 법률상 장애가 있었던 경우에는 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환으로 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 반환할 의무를 부담한다고 할 것이고, 부당이득반환의무는 부동산실명법에서 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1. 부터 10년의 소멸시효가 진행된다고 할 것입니다.

5. 관련문제{부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌고, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 된 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우에 있어서 명의신탁자의 점유취득시효 완성을 이유로 한 소유권이전등기 청구권}

위 4.항에서 보는 바와 같이 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌고, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 된 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우에 있어서 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환으로 부동산에 관하여 소유권이전등기 절차를 이행할 의무를 부담한다고 할 것입니다.

그리고, 명의수탁자가 명의신탁자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 부동산실명법에서 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1. 부터 10년의 소멸시효가 진행된다고 할 것인데, 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에도 부당이득반환의무의 소멸시효는 중단되지 아니하고 진행된다고 할 것입니다.

여기서 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 왔으나, 부동산실명법에서 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1. 부터 10년의 소멸시효가 진행되어 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권이 시효완성으로 소멸된 경우 명의신탁자가 20년 이상 점유·사용하여 왔다는 사정에 기하여 명의수탁자에 대하여 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있는지가 문제될 수 있다고 할 것입니다.

예컨대, 갑(명의신탁자)이 1980. 5. 1. 친구인 을(명의수탁자)과 사이에 계약명의신탁 약정을 체결하고, 을이 이러한 사정을 모르는 병으로부터 병 소유의 부동산을 매수하여 같은 날 위 부동산에 관하여 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 위 부동산을 인도받아 이를 다시 갑에게 인도하여 주었고 갑이 현재까지 위 부동산을 점유하고 있는 경우 부동산실명법이 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1.부터 10년이 경과한 2006. 7. 1. 갑의 을에 대한 부당이득반환청구권(부동산에 관한 소유권이전등기청구권)은 시효완성으로 소멸된다고 할 것인데, 갑이 을을 상대로 하여 부동산에 관하여 1980. 5. 1.부터 20년이 경과한 2000. 5. 1. 점유취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있는지가 문제될 수 있는 것입니다.

대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결은 【취득시효는 당해 부동산을 오랫동안 계속하여 점유한다는 사실상태를 일정한 경우에 권리관계로 높이려고 하는 데에 그 존재이유가 있는 점에 비추어 보면, 시효취득의 목적물은 타인의 부동산임을 요하지 않고 자기 소유의 부동산이라도 시효취득의 목적물이 될 수 있다고 할 것이고, 취득시효를 규정한 민법 제245조가 '타인의 물건인 점'을 규정에서 빼놓은 것도 같은 취지에서라고 할 것이다(대법원 1973. 7. 24. 선고 73다559 판결, 1973. 8. 31. 선고 73다387 판결, 1992. 2. 25. 선고 91다9312 판결 등 참조). 기록에 의하면, 원고는 1977. 1. 19. 소외 주식회사 서울신탁은행으로부터 이 사건 토지를 매수한 후 여동생인 피고와 사이에 이를 피고에게 명의신탁하기로 약정을 하고, 같은 해 12월 8일 위 은행과 사이에 매수인 명의를 원고로부터 피고로 변경하는 갱개계약을 체결하였는데, 위 은행은 위와 같은 명의신탁약정이 있었다는 것을 알지 못하였으며, 원고는 위 은행에게 매매대금을 모두 지급하고 그 무렵부터 이 사건 토지를 인도받아 점유·사용하여 온 사실, 위 갱개계약에 따라 이 사건 토지에 관하여 1978. 8. 11. 위 은행으로부터 피고 앞으로의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정할 수 있고, 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 원고의 위 점유개시일로부터 20년이 경과한 1997. 12. 9. 이 사건 토지에 관한 취득시효가 완성되었고, 따라서 이 사건 토지의 소유자인 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여 위 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것인바, 같은 취지의 원심판결은 결론에 있어서 수긍할 수 있고, 거기에 주장과 같은 판결에 영향을 미친 법리오해 등의 위법이 없다.】고 판시하고 있습니다.

이에 부동산실명법 시행 이전의 시기에 계약명의신탁약정 및 매매계약이 이루어졌고, 그에 따른 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 경료 된 상황에서 부동산실명법 시행 이후 유예기간 경과로 명의신탁약정이 무효가 된 경우에 있어서 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 왔으나, 부동산실명법에서 정하고 있는 유예기간이 경과한 1996. 7. 1.부터 10년의 소멸시효가 진행되어 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권이 시효완성으로 소멸된 경우 명의신탁자가 20년 이상 점유·사용하여 왔다는 사정에 기하여 명의수탁자에 대하여 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 할 것입니다.