2017년, A는 B와의 계약관계에서 발생한 세금을 B 대신 납부해주고, 이를 담보로 B의 부동산을 양도담보 형식으로 이전받았습니다.
2023년, 법적 분쟁 결과 A가 승소하면서 B에게서 부당하게 납부한 세금을 환급받았고, 이에 따라 담보로 잡았던 부동산도 B에게 반환해주었습니다.
해당 계약은 A, A의 남편, 세무대리인이 동행한 상태에서 합의서까지 작성하여 마무리되었습니다.
그런데 이후 2024년, B는 그 부동산을 저에게 매도하였고, 저는 부동산 중개사를 통해 정당하게 매수했습니다.
문제는 같은 해 A가 사망한 뒤 A의 아들 C가 "2023년 당시 A는 한정치산자에 가까웠기 때문에 그 부동산 반환 계약은 무효"라며 해당 부동산에 대해 2025년에 가처분을 신청했고, 현재 소송이 진행 중입니다.
저는 제3자 매수인으로서 정당한 계약을 체결했는데, A가 한정치산자였다는 이유로 이전의 계약이 무효가 된다면, 제 계약까지 영향을 받을 수 있어 억울합니다.
그리고 근본적으로 그 부동산이 상속재산에 해당하는지 여부도 궁금합니다.
✅ 핵심 쟁점 정리
이 사건은 채무 관계로 인한 담보 설정 및 반환, 계약의 유효성, 상속재산의 범위라는 세 가지 법적 문제가 얽혀 있는 복합 사안입니다.
1️⃣ 쟁점 ①: A에게 의사능력이 있었는가?
2023년 계약이 무효인지 여부는 A의 의사능력 존재 여부에 달려 있습니다.
만약 당시 A가 정신적으로 판단력이 부족하여 사무처리 능력이 현저히 결여된 상태(한정치산자 수준)였고, 이로 인해 법률행위를 할 수 없는 상태였다면, 민법에 따라 해당 계약은 무효가 될 수 있습니다.
하지만 단순히 고령이거나 병력이 있다는 이유만으로는 의사무능을 입증하기 어렵습니다.
특히 계약 당시 배석자가 있었고 합의서가 존재하며, 계약이 구체적인 법적 분쟁의 해결을 위한 행위로 이뤄졌다면, 무효 주장을 입증하기는 매우 어렵습니다.
2️⃣ 쟁점 ②: A-B 간 반환 계약은 실질적으로 '담보권 해지'에 따른 의무 이행
2017년 A는 B 대신 세금을 납부한 대신, B의 부동산을 양도담보로 설정했습니다. 이는 채권·채무 관계에서 통상 이루어지는 민사계약의 한 유형입니다.
이후 소송을 통해 A가 승소하고, 세금을 환급받으면서 담보로 잡고 있던 부동산을 B에게 반환한 것은, 결국 담보권 해지에 따른 목적물 반환에 해당합니다.
이 경우, 반환 계약은 별도의 '매매'나 '증여'가 아니라, 기존 채권관계에 기한 부수적 행위로 해석될 여지가 크므로, 이를 상속재산으로 간주하기 어렵습니다.
3️⃣ 쟁점 ③: 해당 부동산이 상속재산인가?
2023년 A가 해당 부동산을 B에게 명의 이전해주었다면, 사망 당시에는 A 명의가 아니므로 일반적으로 상속재산에 포함되지 않습니다.
다만 원고 측(C)이 2023년 반환 계약이 무효라고 주장하는 경우, 법원은 계약의 유효성을 전제로 부동산이 상속재산인지 여부를 판단하게 됩니다.
따라서 이 사건의 쟁점은 결국 해당 반환계약의 유효성에 집중되며, 부동산이 상속재산에 포함되는지 여부는 그 결과에 따라 판단되는 부차적 쟁점입니다.
👨⚖️ 이충호 변호사의 조언
이 사건은 상속법과 채권법, 심지어 의사능력에 따른 민법상 행위무효까지 복잡하게 얽힌 다층적 분쟁입니다. 매수인 입장에서 중요한 것은 다음과 같습니다:
귀하는 명의상 A가 아닌 B와 직접 계약하였고, 등기부상 권리자가 명확한 상태에서 매수했으므로 ‘선의의 제3자’로 보호받을 여지가 충분히 있습니다.
설령 A가 2023년 당시에 의사무능 상태였다고 해도, 2017년 법률행위는 유효하므로, A는 그에 따른 의무(부동산 반환)를 이행할 책임이 있었다는 주장을 강하게 할 수 있습니다.
상속재산의 범위는 결과적 문제일 뿐, 핵심 쟁점은 2023년 계약의 유효성 여부와 귀하의 선의성 입증입니다.
따라서 가처분 취소 소송에서는 계약 당시 사정(정당한 매수, 중개인 관여, 권리자 명의, 대가 지불) 등을 적극 주장하시고, A-B 관계의 민사적 흐름을 구조화하여 거래의 정당성을 부각시키는 전략이 필요합니다.
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