안녕하세요.
제이씨엘파트너스 명도의 신입니다. 저희 명도의 신은 다수의 명도소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
신속한 명도 절차 진행이 필요한 명도 의뢰인 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다. 오늘은 '아파트 명도소송' 절차와 진행방법에 대해 말씀을 드리도록 하겠습니다.
부동산 관련 소송 중 가장 많은 비율을 차지하는 소송 중의 하나가 바로 명도소송입니다. 명도소송은 세입자가 나가지 않는 경우 집주인이 세입자로부터 소유 건물을 인도받기 위해 진행하는 소송입니다.
명도소송의 종류에는 빌라 명도소송, 아파트 명도소송, 상가 명도소송 등이 있는데 궁극적인 목적은 모두 세입자로부터 빨리 건물을 인도받는 것입니다.
미국과 달리 우리나라의 법은 세입자를 매우 두텁게 보호하고 있습니다. 세입자의 주거 안정을 보호하기 위한 목적으로 임대차보호법이라는 법률을 따로 두고 있을 정도입니다.
또한 아무리 월세를 심하게 미납한 세입자라고 하더라도 건물주가 임의대로 세입자의 주거에 들어가 점유를 이전받는 것은 엄격하게 금지됩니다.
명도소송과 관련된 상담을 하다 보면 월세를 수개월, 수년간 내지 않는 세입자의 집에 문을 따고 들어갈 수 있는지를 문의 주시는 경우가 간혹있습니다. 혹은 세입자가 건물을 인도하지 않고 잠적을 했는데 문을 따고 들어가도 되는지를 물어보시는 분들도 있습니다.
세입자의 점유는 매우 두텁게 보호되기 때문에 건물주가 임의대로 문을 따고 들어가 점유를 이전하는 행위는 민사상 엄격하게 금지되는 행위일 뿐만 아니라, 자칫하면 주거침입죄 등으로 형사처벌을 받게 될 수도 있습니다.
아파트의 경우에는 어쨌거나 세입자가 가정을 이루고 점유를 하면서 살아가고 있기 때문에, 아무리 집주인이라고 하더라도 세를 준 이상 마음대로 세입자의 점유를 침해할 수 없습니다. 이는 세입자가 월세를 많이 밀린 경우에도 그렇습니다.
결국 집주인은 명도소송을 제기해 판결을 받아 강제집행절차를 진행하는 것만이 할 수 있는 유일한 합법적인 법적 조치입니다. 아파트 명도소송을 진행하는데에는 다소간의 시간이 걸리기 때문에 문제가 발생하는 즉시 명도소송 절차에 착수하셔야 원하는 결과를 빠르게 얻어낼 수 있습니다.
아파트 명도소송에서 가장 중요한 것은 임대차 계약이 종료되었다는 사실을 입증하는 것입니다. 위에서 말씀드렸듯이 우리 법은 주택임대차보호법을 따로 두고 있기 때문에, 해당 법률을 먼저 꼼꼼하게 검토를 하실 필요가 있습니다.
주택임대차보호법은 2기분 이상의 월세 미납이 있는 경우 임대인은 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.
또한 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 임대차 계약을 더 이상 이어나가지 않겠다는 갱신거절의 의사표시를 하면 임대차 계약이 기간만료로 종료되는 것으로 정하고 있습니다.
기간만료로 인한 주택 임대차 계약의 경우 임차인에게 "계약갱신청구권"이라는 권리가 인정되기 때문에, 이 부분을 꼼꼼하게 체크를 해두실 필요가 있습니다.
계약갱신청구권이란 주택 임차인이 1회에 한하여 임대차 계약을 갱신하겠다는 의사를 표시하면, 임대인의 의사와 상관없이 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신되는 제도를 의미합니다. 세입자를 매우 두텁게 보호하고 있는 제도 중 하나입니다.
이 경우 임대인은 주택임대차보호법에서 정하고 있는 사유가 아니면 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못합니다. 해당 부분이 소송에서 쟁점이 되면 정당한 갱신거절 사유를 보유하고 있는지를 따져봐야만 합니다.
임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 대표적인 사유로는 '실거주'가 있습니다. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 실거주 하는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
이는 실무상 논란이 굉장히 많은 조항 중의 하나이고, 실제로 이와 관련된 법적 분쟁이 매우 많이 진행되는 편입니다.
다만 최근 판례의 경우 실거주로 이유로 한 계약갱신청구의 진정성에 대한 입증책임이 임대인에게 있다고 판시하고 있습니다. 허위 실거주로 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 오히려 역으로 소송을 당하게 될 수도 있으니 주의를 기울이셔야 하겠습니다.
아파트 명도소송은 (1) 점유이전금지가처분, (2) 명도소송, (3) 승소 후 강제집행의 3단계 절차로 절차가 진행이 됩니다. 이 세가지 절차가 유기적으로 잘 맞아떨어져야 원하는 결과를 얻어낼 수 있습니다.
명도소송을 제기해 세입자를 내보내게 되면 임대인에게 어느정도의 손해는 필연적으로 발생하게 될 수밖에 없습니다. 명도소송의 핵심 포인트는 세입자를 신속하게 퇴거시켜 입게되는 손해를 최소한으로 줄이는 것입니다.
아파트 명도소송의 경우 세입자는 명도소송에서 패소하면 삶의 보금자리를 잃기 때문에 치열하게 다투는 편입니다. 원고 측에서 주장하는 논리에 조그만 허점이라도 발견되면 집요하게 이를 파고들기 때문에 철저한 법리 검토이후에 소송을 진행하시는 편이 좋습니다.
월세를 미납해서 나가지 않는 세입자, 기간만료가 되었음에도 버티지 않는 세입자를 상대로 점유이전금지가처분, 명도소송절차를 진행하고, 승소 판결문을 확보해 강제집행을 하는 것은 결코 쉬운 절차가 아닙니다.
이 과정에서 많은 비용과 시간이 들어가고 무엇보다 받게 되는 스트레스가 상당한 편입니다. 아파트 명도소송은 명도 절차에 정통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계시는 분들은 명도의 신에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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