아버지는 임대인, 아들은 임차인 허위의 배당요구 

안녕하세요. 법무법인 로이의 주명호변호사입니다.

오늘은 근저당권에 의한 임의경매 절차에서 채무자와 동거하는 아들이 임차인이라고 주장한 황당한 사건을 소개드리려고 합니다. 

A씨는 급한 사정이 있다는 회사 동료에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정 받았습니다. 회사 동료는 결국 대여금을 변제하지 못하여 A씨는 임의경매를 신청하였습니다.

그런데 그 임의경매 절차에서 회사 동료의 아들이 대항력이 있는 임차인이라고 주장을 하면서 권리신고 및 배당요구를 하여 아파트를 점유하고 버티고 있는 황당한 일이 벌어졌습니다.

이런 경우는 어떻게 해야 할까요? 

- '민사적'으로는 다음과 같은 방법이 가능합니다.

첫째. 채권자는 배당기일에 출석하여 채권 배당순위와 배당표의 작성 확정 및 실시에 고나하여 이의를 진술합니다.  (민사집행법 제151조.)

둘째. 배당이의를 진술한 채권자는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원에 배당이의의 소를 제기합니다.
(민사집행법 제156조)

그러나 허위의 임차인이라도 임차인이 보증금을 배당 받을 수 있는지 여부는 소송이 종결되어야만 알 수 있으므로 임차인은 동시이행의 항변을 주장할 수 있습니다. 따라서 이 경우에 경락인은 배당이의의 소가 확정될 때까지 입주는 못하는 어려움이 있어 경매 절차 진행이 어려워지고 입찰가 자체도 낮아지는 문제점도 있습니다.

이런 어려움에 처해있는 A씨를 위하여 저희 법무법인 로이에서는 채무자인 임대인(회사동료)을 대위하여 허위의 임차인(회사동료의 아들)에게 채권자 대위소송을 제기하여 채무자인 임대인과 임차인의 관계가 채무면찰을 위한 허위의 임대차계약임을 증명하여 명도소송을 진행하여 승소하여 경매절차를 원할하게 진행하였습니다.

- 그렇다면 '형사적'으로는 어떨까요?

결론부터 말씀드리면 형법 제315조에 의하여 위계의 방법에 의한 경매방해죄가 성립합니다.

인천지방법원 부천지원 2001. 5. 18. 선고 2001고단23 판결은 「경매의 목적이 된 주택의 실질적 소유자인 피고인이 전처 명의임대차계약서를 작성하고 이를 첨부하여 경매법원에 전처가 주택임대차보호법상 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 권리신고를 하였다면 대항력 있는 주택임차인의 외관을 갖추고 그 사실을 권리신고를 통하여 입찰참가인에게 나타내어 그 보증그액만큼 입찰가를 저감시킴으로써 공정한 경매를 방해한 것이므로, 형법 제315조의 위계의 방법에 의한 경매방해죄가 성랍한다.」 라고 판결하고 있습니다.

이처럼 너무나도 황당한 사건인 「동거하는 아버지가 임대인, 아들이 임차인인 서건」에서도 법적 절차는 참 복잡합니다. 저희 법무법인 로이와 함께 적극적인 대응으로 소중한 재산을 지키시길 기원합니다.

작성 : 주명호 변호사