보증금 우선변제권의 한계와 임차인이 꼭 알아야 할 대응 전략

심준섭 변호사

보증금 우선변제권의 한계와
임차인이 꼭 알아야 할 대응 전략

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

보증금을 안전하게 돌려받기 위해
확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤는데,
나중에서야 집에 근저당권이 설정돼 있었다는 사실을 알게 된다면,
정말 당황스러우실 겁니다.

오늘은 확정일자와 근저당권의 우선순위 관계,
그리고 임차인이 보증금을 지키기 위해
준비해야 할 대응 전략을 알려드리겠습니다.

‘확정일자’는 임대차 계약서에 법적 효력을 부여해주는 절차입니다.
전입신고와 함께 확정일자를 받아두면,
주택임대차보호법에 따라 보증금에 대해
우선변제를 받을 권리가 생깁니다.

즉, 나중에 설정된 담보권자나 일반 채권자보다
우선해서 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이죠.

하지만 중요한 건,
이 우선권은 “선순위 권리가 없는 경우”에만
유효하다는 점입니다.

문제는, 임대차 계약을 맺기 전부터
그 주택에 근저당권이 설정되어 있는 경우입니다.

근저당권은 보통 은행 등 금융기관이
대출을 담보로 설정하는 권리로,
매우 강한 우선순위를 가집니다.

이런 상황에서 임차인이 아무리 전입신고와
확정일자를 받았다고 해도,
근저당권이 먼저 설정돼 있었다면,
보증금은 후순위로 밀리게 됩니다.

결과적으로 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있는 것이죠.

임차인 A씨는 전입신고와 확정일자를 완료한 상태였지만,
이미 그보다 먼저 설정된 근저당권이 있었고,
집이 경매로 넘어가자 근저당권자가
낙찰대금을 먼저 가져갔습니다.

그 결과, A씨는 보증금 전액을 회수하지 못했죠.

이처럼, 확정일자만으로는 절대적인 보호가 안 되는 경우가 있습니다.

① 계약 전 등기부등본 확인은 필수
계약을 체결하기 전,
등기부등본을 반드시 열람해보세요.
선순위 근저당권, 가압류 등의 존재 여부를 확인할 수 있습니다.

② 전입신고 + 확정일자 = 기본 중의 기본
우선변제권을 확보하려면
반드시 두 가지 조건을 모두 갖춰야 합니다:

③ 전세보증금 반환보증보험 가입 고려
만약 근저당권 등 선순위 권리가 존재한다면,
전세보증금 반환보증보험에 가입해두는 것이 안전합니다.
청년 및 신혼부부라면 정부 지원 혜택도 활용할 수 있습니다.

④ 고의 은폐 등 특수한 사정이 있다면 법적 대응 가능
임대인이 등기부 정보를 고의로 숨겼거나,
애초에 보증금을 돌려줄 의사가 없었던 경우에는

“확정일자 받았으니 괜찮겠지”라고 안심하셨다면,
지금이라도 등기부등본을 다시 확인해보시길 권합니다.

근저당권이 선순위에 있다면,
보증금은 언제든 위험해질 수 있습니다.

법무법인 심은

불안한 보증금 문제, 혼자 고민하지 마시고
지금 바로 상담받아 보세요.
당신의 권리를 가장 먼저 지켜드리겠습니다.

법무법인 심

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