“보증금 안 돌려줘도 괜찮다”는 특약, 정말 효력이 있을까요?

심준섭 변호사

안녕하세요, 법무법인 심 심준섭 대표변호사입니다.

최근 전·월세 계약서를 검토하다 보면,
“계약이 끝나도 보증금을 안 돌려줄 수 있다”는 문구가 적힌 이상한 조항을 종종 보게 됩니다.
대부분은 임대인이 넣은 특약인데,
임차인이 사인을 했다고 해서 무조건 효력이 생기는 걸까요?

결론부터 말씀드리면, 이런 특약은 대부분 '무효'입니다.
오늘은 왜 그런지, 어떤 기준으로 무효가 되는지 자세히 알려드리겠습니다.

임대인과 임차인이 서로 합의해서 특약을 정했다 해도,
그 내용이 법에 어긋나면 무효가 됩니다.

특히 주택임대차보호법이나 민법처럼
강제로 지켜야 하는 법률(강행규정)에 위반될 경우,
계약서에 사인했다 하더라도 법적 효력이 없습니다.

임대차 계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.
이건 법적으로 아주 기본적인 원칙이고,
임차인의 권리를 강하게 보호하고 있는 주택임대차보호법의 핵심입니다.

이런 특약이 무효인 이유는 두 가지입니다.

① 민법 위반
민법 제623조에 따르면, 임대인은 계약이 끝나면 보증금도 함께 돌려줘야 합니다.
이걸 부정하는 특약은 민법에 반하는 것이기 때문에 무효입니다.

② 사회질서 위반
민법 제103조는 ‘선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 계약은 무효’라고 규정합니다.
보증금을 못 돌려줘도 된다는 내용은
정당한 기대나 일반 상식에도 반하는 내용이라 무효가 됩니다.

[사례1]
“계약이 끝나도 보증금을 돌려주지 않는다.”
→ 법원은 임차인의 권리를 완전히 박탈하는 조항이라며 무효라고 판단했습니다.

[사례2]
“계약 해지 시 보증금은 자동 소멸된다.”
→ 임차인에게 너무 불리한 조항이라 역시 무효.

[사례3]
“임대인이 나중에 보증금을 줄 수 있음에 동의한다.”
→ 아무리 동의했다고 해도, 반환 시기를 무기한 미루는 건 인정되지 않습니다.

임대인이 보증금 반환을 피하려고 이런 특약을 계약서에 넣었다가
그 조항이 무효로 판단되면, 오히려 법적 책임이 더 커질 수 있습니다.

지연이자(손해배상)를 물어야 할 수도 있고,
임차인은 내용증명, 가압류, 경매 등 강제 집행도 할 수 있습니다.

"사인했으니 어쩔 수 없다"는 말,
법적으로는 꼭 그렇지 않습니다.

특히 보증금처럼 중요한 돈과 관련된 특약이라면,
무효 여부를 꼭 확인하고 대응하는 것이 중요합니다.

계약서를 꼼꼼히 검토하지 않으면
불리한 조건으로 고생하실 수도 있습니다.

법무법인 심은 임대차 분쟁에서
여러분의 권리를 끝까지 지키기 위해 함께하겠습니다.

법무법인 심

심준섭 변호사가 작성한 다른 포스트