‘근저당권’보다 우선일까? 임차인이 보증금을 지키는 방법

심준섭 변호사

‘근저당권’보다 우선일까?
임차인이 보증금을 지키는 방법

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

보증금을 안전하게 돌려받기 위해
전입신고도 하고, 확정일자도 받았는데
나중에서야 그 집에 근저당권이 설정돼 있었다는 사실을 알게 된다면
얼마나 당황스러울까요?

오늘은 확정일자보다 앞선 근저당권이 있는 경우,
임차인의 우선변제권은 어떻게 적용되는지,
그리고 보증금을 지키기 위해
사전에 어떤 조치를 해야 하는지 알려드리겠습니다.

‘확정일자’는 임대차계약서에 법적인 효력을 부여하는 절차입니다.
전입신고와 함께 확정일자를 받으면
주택임대차보호법상 우선변제권이 생겨
다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.

하지만!
이 우선권은 더 먼저 권리를 가진 사람이 없는 경우에만 유효합니다.

문제는 임대차 계약 이전에 이미 근저당권이 설정된 경우입니다.

보통 근저당권은 은행 등 금융기관이
대출을 담보로 설정하는데,
이 권리는 법적으로 임차인의 우선변제권보다 앞섭니다.

즉,

임차인은 후순위 채권자가 되어
경매 시 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.

임차인 A씨는 확정일자와 전입신고를 모두 마쳤지만,
그보다 앞서 금융기관이 설정한 근저당권이 있었고,
결국 그 집이 경매에 넘어가면서
금융기관이 먼저 낙찰대금을 가져갔습니다.

A씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했죠.

확정일자와 전입신고만으로는 충분하지 않다는 사례입니다.

① 등기부등본 확인은 필수!
계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해
근저당권이나 가압류 등
선순위 권리자가 있는지 체크해야 합니다.

② 전입신고 + 확정일자 = 기본 중의 기본
이 두 가지는 임차인의 보증금 보호를 위한 최소 조건입니다.

③ 전세보증금 반환보증보험 가입하기
근저당권 등으로 인해 보증금을 못 받을 가능성에 대비해
보증보험 가입을 고려하세요.
청년이나 신혼부부는 보험료 지원 정책도 있으니 적극 활용해보시기 바랍니다.

④ 임대인이 고의로 속였다면? → 법적 대응 가능
임대인이 등기부 정보를 숨기거나,
보증금 돌려줄 의사 없이 계약한 경우
→ 사기죄로 형사고소, 계약 취소, 손해배상 청구도 가능합니다.

“확정일자를 받았으니 안전하겠지”라는 생각만으로는 부족합니다.
이미 선순위 근저당권이 설정돼 있다면,
보증금은 언제든 위험에 노출될 수 있습니다.

법무법인 심은

보증금이 걱정되신다면,
혼자 고민하지 마시고 지금 바로 상담해보세요.
당신의 권리를 가장 먼저 지키겠습니다.

법무법인 심

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