건물을 철거하거나 리모델링, 세입자는 어떻게 대응해야 할까요?

심준섭 변호사

임대인이 건물을 철거하거나 리모델링한다고 합니다.
세입자는 어떻게 대응해야 할까요?

안녕하세요,
법무법인 심 심준섭 대표 변호사입니다.

최근 재개발과 리모델링이 늘어나면서,
“건물을 철거할 예정이라 나가달라”, “공사 때문에 계약을 연장할 수 없다”는 통보를 받는

세입자들이 많아지고 있습니다.

과연 이런 요구는 법적으로 정당한 걸까요?
계약이 남아있는 상태에서도, 혹은 계약 갱신 시점에 임대인이 철거나 공사를 이유로

세입자를 내보낼 수 있는 걸까요?

가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 기간이 아직 남아 있는지입니다.
계약 기간 중에는 임대인이 임차인을 일방적으로 내보낼 수 없습니다.

건물을 철거하거나 리모델링하겠다는 사유가 있더라도,
계약이 유효한 동안은 정당한 법적 사유 없이 퇴거 요구나 계약 해지가 불가능합니다.

만약 임대인이 무리하게 해지를 요구하거나 퇴거를 강요한다면,
→ 오히려 임차인은 계약 위반에 따른 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

상가임대차보호법 제10조 제1항에 따르면,
임대인은 특정 사유가 있을 때 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

그중 하나가 바로
**“건물을 철거하거나 재건축하기 위해 전부 또는 대부분을 철거해야 할 필요가 있는 경우”**입니다.

다만, 아래와 같은 조건들이 충족되어야 합니다.

단순히 “나중에 리모델링 예정”, “건물이 낡아서 공사할 거다”라는 수준의 말로는 갱신 거절이 인정되지 않습니다.

다음과 같은 경우엔 임대인이 손해를 배상할 책임이 생깁니다.

손해배상 범위에는 다음이 포함될 수 있습니다.

또한, 상가임대차보호법 제10조의4는
정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해한 경우에도 손해배상이 가능하다고 명시하고 있습니다.

세입자가 취할 수 있는 대응 방법은 다음과 같습니다.

① 철거·리모델링 계획의 구체성 요청
→ 단순 말이 아닌, 설계도, 허가 서류, 일정표 등 실제 계획이 있는지 확인하세요.

② 계약 기간 중이라면 명확히 거절 의사 표시
→ 내 권리가 보장되는 기간이라면, 법적 권리를 분명히 주장하세요.

③ 내용증명 등으로 기록 남기기
→ 임대인의 요구와 본인의 입장을 문서로 남겨두는 것은 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.

④ 법률 전문가의 도움 받기
→ 상황에 따라 손해배상 가능성, 공사 정당성 여부 등은 변호사 상담을 통해 전략적으로 대응하는 것이 안전합니다.

임대인이 철거 또는 리모델링을 이유로 퇴거를 요구할 수는 있지만,
계약 기간 중이라면 세입자의 권리가 우선입니다.

또한, 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우라 해도,
임대인이 명확한 계획과 근거를 제시해야 정당한 사유로 인정됩니다.

따라서 “공사할 테니 나가주세요”라는 말만 듣고 바로 퇴거하거나 포기하지 마시고,
계약서와 상황을 꼼꼼히 살핀 뒤, 반드시 법적 검토를 거쳐 대응하시길 바랍니다.

법무법인 심은 철거·재건축 분쟁에 대한 다수의 경험과 전략으로
세입자분들의 권리를 지키기 위해 함께하겠습니다.

법무법인 심

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