전세사기, 아직도 남의 일처럼 느껴지시나요? 

최근 몇 년 사이, 전세사기로 집을 잃고 보증금까지 날린 사례가 급증하고 있습니다.
겉으로는 멀쩡한 집, 공인중개사도 있고, 등기부등본에도 큰 문제가 없어 보였는데…
막상 입주하고 나서야 해당 부동산이 경매에 넘어갔다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 적지 않습니다.

이처럼 보증금 반환이 불가능해지는 상황은 더 이상 일부 피해자만의 이야기가 아닙니다.

확정일자·전입신고만으로 안심해도 될까?

전세사기 유형 중 하나는 "깡통전세"입니다.
즉, 전세보증금이 실제 매매가나 대출금보다 높아
집주인이 경매에 몰릴 경우, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

일반적으로 확정일자와 전입신고를 마치면
"우선변제권"이 생긴다고 알고 있지만,
우선변제권이 있다고 해도 경매금액이 충분하지 않다면 보증금 전액을 돌려받기는 어렵습니다.

이런 경우 어떻게 대응해야 할까?

먼저, 해당 주택이 경매에 들어갔다면
법원에 "임차권등기명령"을 신청해 이사 후에도 보증금 회수 권리를 유지할 수 있도록 해야 합니다.
그리고 전세사기 피해 여부에 따라
"전세사기 피해자등 결정" 신청을 통해 주거 안정 지원과 보증금 반환 소송도 병행할 수 있습니다.

또한 집주인과 중개인의 고의적 기망행위가 있었다면
형사고소(사기죄) 및 손해배상 청구 소송도 가능합니다.

전세사기, "입증 전략"이 핵심입니다

단순히 보증금을 못 돌려받은 것만으로는 사기죄가 성립하지 않습니다.
계약 당시 집주인의 고의나 중개인의 과실을 입증해야 하며,
이때 중개사가 임대인의 채무 상황, 권리관계 등을 제대로 설명하지 않은 점이 핵심 쟁점이 됩니다.

또한 계약 과정에서의 문자, 통화녹음, 광고자료 등도 증거로 활용될 수 있습니다.
이러한 자료는 법적 대응의 성패를 가르는 핵심 요소가 됩니다.

정찬 변호사의 조언

초기에 임차권 등기, 피해자 결정 신청, 증거 수집을 동시에 진행하는 것입니다.
사건이 시작되면 당황하거나 감정적으로만 대응하기 쉬운데,
법률 전문가의 조언 없이 섣불리 합의하거나 민형사 대응을 놓치면
나중에는 보증금 회수가 더욱 어려워질 수 있습니다.

전세사기 사건은 단순한 민사 분쟁이 아니라,
형사 절차와 행정 구제 절차까지 겹치는 복합적 문제입니다.