환불보장약정 무효에 기한 조합가입계약 무효, 취소와 신의성실원칙 

【대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결】

『3. 이 사건 조합가입계약도 무효로 보아야 한다는 주장과 이 사건 조합가입계약은 원고들의 착오를 원인으로 하여 취소되어야 한다는 주장에 관한 판단

가. 원심판결의 이유와 기록을 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고들이 '이 사건 환불보장약정이 무효이므로 이 사건 조합가입계약도 무효라고 주장하거나 원고들로서는 이 사건 환불보장약정의 효력에 관하여 착오에 빠졌으므로 이 사건 조합가입계약을 취소한다'고 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다고 보아야 한다.

1) 지역주택조합 가입계약은, 계약 체결 상대방이 조합원으로 가입하여 분담금 등을 납입하고 지역주택조합은 주택건설사업을 통하여 신축하는 아파트 중 해당 세대에 관한 소유권을 조합원에게 이전할 것을 약정하는 계약이다. 조합원이 조합가입계약을 체결하는 궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트에 관한 소유권을 취득하는 것이다. 한편 조합원이 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하는 주된 취지는 조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이지, 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 데 있다고 보기 어렵다.

2) 민법 제276조 제1항은 '총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다'고 규정하고 있다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 '사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다. 그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다.

3) 이 사건 환불보장약정은 피고가 주택건설사업 추진 중 '토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 하지 못하여' 사업이 무산될 경우 원고들이 납입한 계약금과 업무추진용역비 전액을 반환할 것을 보증하겠다는 내용의 약정이다. 그런데 피고가 이 사건 조합가입계약 체결 후 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받음에 따라 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않을 것으로 확정되었다. 나아가 원고 1은 2019. 12. 9. 2차 중도금 8,000만 원을, 원고 2는 2020. 5. 12. 1차 중도금 2,100만 원을, 원고 3은 2019. 12. 4.부터 2019. 12. 9.까지 2차 중도금 7,000만 원을, 원고 4는 2019. 12. 6. 2차 중도금 7,000만 원을 각 피고에게 납부하였다. 이처럼 원고들은 이 사건 환불보장 약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고들의 분담금납부행위를 통하여 원고들이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다.

4) 피고는 2022. 11. 30. 사업계획승인까지 받으며 주택건설사업을 절차대로 추진하고 있고, 피고가 주택건설사업을 더 이상 진행할 수 없다거나 위 사업이 무산될 우려가 있다는 사정을 찾아보기 어렵다. 원고들은 특별한 장애사유가 없는 한 신축 아파트의 소유권 취득이라는 당초의 목적을 달성할 것으로 예상되는 상황이므로, 원고들이 목적 달성을 포기하면서 분담금을 회수해야 할 이익이 크다고 보기는 어렵다.

5) 반면 피고가 시행하는 주택건설사업은 대지면적 31,315㎡, 총 세대수 841세대, 총 사업비는 4,207억여 원에 달하여 그 성패에 따라 다수 조합원의 주거 마련 여부가 좌우될 수 있는 만큼, 위 사업의 재원으로 사용되는 조합원 분담금은 상당한 공공성을 띠게 된다. 만약 원고들에 대한 분담금 반환으로 피고에게 재원 부족이 발생한다면, 그로 인한 피해는 고스란히 나머지 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없다. 특히 지역주택조합은 사업계획승인을 받은 뒤에는 신규 조합원을 모집할 수 없는데(주택법 제11조의3 제3항, 주택법 시행령 제22조 제3항, 제1항 본문), 원고들은 사업계획승인일에 가까운 2022. 8. 12.에야 비로소 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하여 조합가입계약의 무효 또는 착오 취소를 이유로 분담금 반환을 요구하였다. 피고는 원고들의 분담금 반환청구에 대응하여 대체 조합원을 모집할 실질적인 기회마저 갖지 못하였다.

6) 결국 원고들이 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합가입계약에 대한 무효 또는 착오 취소 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고들의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고들 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로이 사건 조합가입계약까지 무효라고 보거나 원고들이 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 원고들이 피고에게 이 사건 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.

나. 원심 판단의 결론은 이와 같으므로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.』

1. 지역주택조합의 환불보장약정

​지역주택조합(또는 지역주택조합 추진위원회, 이하 지역주택조합이라 합니다.)은 가입자들과 조합가입계약을 체결하는 과정에서 일정한 사유가 발생하는 경우(예컨대, 조합가입계약을 체결한 날로부터 2년 이내에 설립인가 신청을 하지 못한 경우 등) 가입자가 납입한 업무대행비를 포함한 납입금 전액을 반환한다는 취지의 내용(이하 ‘환불보장약정’이라 합니다.)을 기재한 안심보장증서(또는 안심보장확약서){이하 ‘안심보장증서’라 합니다.}를 교부하는 경우가 있습니다.

2. 환불보장약정이 무효임을 이유로 한 조합가입계약의 무효, 취소 주장

환불보장약정과 관려하여 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결은 [위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 안심보장증서상의 환불보장 약정은 이 사건 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다. 따라서 안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 원심으로서는 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 이 사건 조합가입계약의 무효 여부를 판단했어야 한다.]고 판시하였습니다.

이에 위 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결에 의하면 환불보장약정이 무효인 경우에 있어서 조합원은 환불보장약정이 무효라면 이 사건 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이 분명하므로 일부 무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약 역시 무효라는 주장을 할 수 있다고 할 것입니다.

그리고, 조합원은 조합가입계약 체결 당시 환불보장약정의 효력에 대한 착오가 없었다면 조합가입계약을 체결하지 않거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이라는 점 등에 비추어 조합가입계약의 중요한 부분인 환불보장약정의 효력에 관하여 착오에 빠져 조합가입계약을 체결한 것으로 착오를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수도 있다고 할 것입니다.

3. 환불보장약정이 무효임을 이유로 한 조합가입계약의 무효, 취소 주장과 신의성실원칙

대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 [비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 '사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다.]고 판시하여 위 가.항에서 보는 바와 같이 환불보장약정이 무효인 경우에 있어서 조합원은 환불보장약정이 무효라면 이 사건 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이 분명하므로 일부 무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약 역시 무효라는 주장이나 조합가입계약의 중요한 부분인 환불보장약정의 효력에 관하여 착오에 빠져 조합가입계약을 체결한 것으로 착오를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장할 수도 있다는 취지로 판시 하였습니다.

그러나, 위 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 “조합원이 '환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다'는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있고”, “조합원들이 환불보장 약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부하여 조합으로서는 이러한 조합원들의 분담금납부행위를 통하여 조합원들이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 조합의 신뢰를 보호할 필요가 있는” 등의 경우 환불보장약정이 무효라는 이유로 조합가입계약까지 무효라고 보거나 이를 착오 취소할 수 있다고 하더라도, 조합원이 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판시 하였습니다.