지역주택조합 사업에 있어 일반분양자를 위한 분양보증 

【대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결 】

『주택분양보증은 구 ‘주택건설촉진법’(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조의 사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 주택사업공제조합(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정된 ‘주택건설촉진법’에 의하여, 대한주택보증 주식회사로 조직 변경되었으나, 이하 ‘공제조합’이라 한다)이 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약인데 ( 대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10208 판결 참조), 제3자 지위에 있는 수분양자는 수익의 의사표시에 의하여 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담할 수 있고( 대법원 1957. 3. 16. 선고 4289민상536 판결 참조), 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다.』

1. 지역주택조합 일반분양 등

​가. 조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 정확히 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양할 수 있습니다. ​

​​지역주택조합이 건설하는 아파트의 경우 사업계획 승인 이후 조합원들에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상인 경우에는 일반에게 공개 모집의 방법으로 공급할 수 있고, 30세대 미만인 경우에는 임의분양을 할 수 있는 것입니다. {주택법 제54조, 주택법시행령 제27조 제1항 제2호, 주택법시행규칙 제23조 제1항 제1호, 주택공급에관한규칙 제3조 제1항, 제2항, 제19조 제1항 참조.}​

​나. 주택조합 사업의 경우 조합원을 위한 시공보증과 일반분양자를 위한 분양보증 등 2가지 유형의 보증이 필요합니다.

​​이에 지역주택조합이 착공과 동시에 일반 분양분에 대한 입주자를 모집하기 위해서는 분양보증을 받아야 입주자 모집승인을 받을 수 있으며, 사업주체는 입주자 모집승인신청을 할 때 분양보증서를 첨부하여야 합니다.{주택공급에 관한 규칙 15조 1항 참조.}​

​다. 주택공급에관한 규칙 25조 2항은 사업주체는 입주자를 선정하는 경우 동ㆍ호수는 추첨의 방법에 따라 배정한다고 규정하고 있습니다. ​

​라. 지역주택조합이 신축하여 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계와 그 관리․처분 방법에 관하여 대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결은 “주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다.

​마. 위와 같은 일반분양, 임의분양 절차를 종합해 보면, 사업계획승인을 받기 이전 단계인 조합원 모집단계에서는 임의분양이 원칙적으로 불가능한 것으로서 사업진행 상황에 따라서 이미 조합원 모집이 충분히 되어 일반분양 세대가 30세대 이내로 남았을 경우도 있지만 조합설립인가 및 사업계획승인 등을 거치는 단계에서 조합원 자격을 상실하거나 기타의 사유로 인하여 조합원의 숫자가 줄어들게 되고 일반분양분이 늘어나게 되어 30세대 이상이 일반분양분으로 남아버리는 경우에 임의분양을 할 수 없게 되는 것입니다.

​바. 지역주택조합의 조합원은 주택법령, 조합규약 등이 정하고 있는 조합원 자격 요건을 갖추어 사업계획승인일에 주택을 공급받는 것으로 확정되는 경우 조합가입계약에 기하여 사업계획승인일에 조합원에게 공급하는 것으로 확정되는 조합원 세대분을 공급받게 되는 것이고, 계약 당시 정한 분담금 외에도 추가분담금을 부담하게 되는 것입니다.

​반면, 조합원 자격을 갖추지 아니한 자들은 사업계획승인일에 조합원에게 공급하는 것으로 확정되는 조합원 세대분 이외에 남은 세대분 대하여 조합규약이나 조합원 총회 결의에 따라 일반분양(또는 임의분양)을 받게 되는 것이고, 분양계약에서 정한 분양대금을 지급하기만 하면 되고, 추가분담금을 부담하지는 아니하는 것입니다.{서울지방법원 1999. 10. 27. 선고 99나23818 판결}

​2. 주택보증계약

​주택분양보증이란 주택도시기금법에 의해 설립된 주택도시보증공사(이하 ‘보증공사’라 한다)가 수행하는 보증업무 중의 하나(주택도시기금법 제26조 제1항 제2호)로 사업주체가 주택법 제15조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택 또는 사업계획의 승인을 받지 아니하고 30세대 이상의 주택과 주택 외의 시설을 하나의 건축물로 건축하는 경우 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행(분양이행) 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(환급이행)을 책임지는 보증을 말합니다.(주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목, 주택분양보증약관 제1조).

​현재 주택시장에서 현재 이루어지고 있는 분양방식은 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 바에 따라 사업주체가 사업부지의 소유권을 확보한 후 주택도시보증공사(이하 “보증공사”라고만 한다)의 분양보증을 받아 착공과 동시에 분양하는 방식(선분양, 제15조 제1항), 사업주체가 사업부지의 소유권을 확보한 후 시공능력 있는 등록사업자로서 일정한 조건을 갖춘 자 2인 이상의 연대보증을 받아 일정한 건축공정에 이른 후에 분양하는 방식(후분양, 제15조 제2항)으로 구분되어 있습니다.

그런데, 사업주체가 공동주택을 선분양하고자 할 경우 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 바에 따라 보증공사와 사이에 주택분양보증계약을 반드시 체결하여야 합니다(제15조 제1항 제2호). 이는 사업주체가 분양계약을 정상적으로 이행하지 못할 경우를 대비하여 다수의 분양계약자들을 보호하기 위한 것입니다. 이에 따라 보증사고가 발생할 경우 보증공사는 주택분양보증계약에 기하여 분양계약자들을 위하여 해당 주택의 분양을 이행하거나(분양이행) 또는 납부한 계약금 및 중도금을 환급하는(환급이행) 방법으로 주택분양보증계약을 이행하게 됩니다.

​3. 주택분양보증계약의 법적 성질

​대법원은 [주택분양보증은 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조의 사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 주택사업공제조합이 분양계약자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약인데, 제3자 지위에 있는 분양계약자는 수익의 의사표시에 의하여 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담할 수 있고, 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다.](대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결)라고 일관되게 판시하여 주택분양보증계약의 법적 성질을 “조건부 제3자를 위한 계약”이라고 이해하고 있습니다. 여기서 “조건부”라고 함은 “구 주택건설촉진법(2003.5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조의 사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우”라고 판시하고 있는 것에서 알 수 있듯이 사업승인을 얻은 사업주체의 분양계약상 주택공급의무의 이행불능이 되는 것을 정지조건으로 하여 분양보증책임이 발생하는 것으로 해석됩니다.

​4. 보증공사의 주택분양보증이행절차

​가. 주택분양보증계약에 대한 법적 근거

​주택법령, 주택공급에 관한 규칙과 보증공사가 사용하고 있는 보증약관등에서는 보증공사가 체결한 분양보증계약과 그 이행에 관한 절차에 대하여 상세하게 규정하고 있습니다. 따라서 주택분양보증계약의 법적 근거와 이행절차를 파악하기 위해서는 주택법령 뿐만 아니라 보증약관의 내용을 살펴보아야 합니다.

​나. 주택분양보증계약의 이행절차- 주택보증약관

​보증공사의 분양이행절차는 “분양보증계약의 체결”→“보증사고의 발생”→“보증이행방법(분양이행)의 선택”→“승계시공자의 선정”→“공사의 재개”→“공사완료 및 사용검사”→“건물소유권보존등기”의 순으로 진행됩니다.

​이를 보증약관에 따라 분양이행절차의 개요를 살펴보면

​우선, 주채무자인 사업주체가 보증서발급일로부터 2월 이내에 입주자 모집공고 승인을 얻은 때 보증공사의 보증채무가 성립함(보증약관 제9조)과 동시에 보증기간이 개시되어,보증공사가 분양을 한 건물의 소유권보존등기일에 보증기간이 종료되는데,이 보증기간 내에 보증약관 제4조 제1항에서 정한 보증사고)가 발생하여야 합니다.

보증약관 제4조 제1항의 보증사고란

​제4조 (보증사고) ①보증기간 내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 사회통념상 주채무자의 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 말합니다.

1. 주채무자에게 부도ㆍ파산ㆍ사업포기 등의 사유가 발생한 경우

2. 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정률을 말한다. 이하 같다)보다 25퍼센트P 이상 미달하여 보증채권자의 이행청구가 있는 경우. 다만, 입주예정자가 없는 경우에는 이행청구를 요하지 아니합니다.

3. 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과하는 경우로서 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우

4. 시공자의 부도ㆍ파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우.

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이때 보증공사는 보증채권자인 분양계약자들에게 보증채무의 이행방법(분양이행 또는 환급이행) 선택에 대하여 지체없이 서면으로 최고하고(보증약관 제6조 제1항),최고통지서를 수령한 보증채권자는 위 최고통지서 발송일로부터 1월 이내에 보증채무의 이행방법을 선택하여 보증공사에 서면으로 통지하여야 합니다(보증약관 제6조 제2항). 이 경우 회신기한까지 회신이 없거나 그 기한을 경과한 경우에는 보증공사에 보증채무이행방법에 대한 선택권을 위임한 것으로 간주합니다(보증약관 제6조 제2항).

​최고통지서를 수령한 분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행으로 선택한 경우에는 환급이행으로, 그 이외의 경우에는 보증공사가 분양이행 또는 환급이행으로 결정합니다(제6조 제3항). 보증채무이행방법이 분양이행으로 결정된 경우 보증채권자는 환급이행을 요구할 수 없으며, 환급이행으로 결정된 경우 보증채권자는 분양이행을 요구할 수 없습니다(보증약관 제6조 제6항). 다만, 문화재 발견, 토지멸실 등의 사유로 정상사업진행이 어려운 경우에는 환급이행으로 결정하여야 합니다(보증약관 제6조 제5항).

​분양이행으로 결정된 경우 보증공사는 시공자를 선정해서 당해 공사를 승계시공하고, 분양계약자는 잔여입주금 등을 납부하여야 합니다(보증약관 제6조 제8항). 분양이행의 경우 보증회사는 새로이 입주금의 납부기일과 입주예정일 및 잔여입주금납부계좌를 지정하여 지체없이 보증채권자에게 통보합니다(보증약관 제6조 제9항).