[원주횡성여주변호사]부동산매매계약#고지의무위반#공인중개사손해배상 

부동산매매계약해제 및 손해배상청구 방어 성공사례



■사건요약

부동산의 매수인인 상대방이 매도인 A와 공인중개사 B를 상대로 고지의무를 이행하지 않았다며 계약을 해제하고 손해배상을 청구한 사례입니다.

■주요쟁점 및 주장

이 사건의 쟁점은 이 사건 매매계약이 이행불능이 되었는지 여부 및 고지의무 위반으로 계약해제가 가능한지 여부였습니다.

상대방은 매도인과 공인중개사가 아래와 같은 사실을 고지하지 않았다며 고지의무위반 또는 이행불능으로 계약을 해제하고 기지급한 계약금과 계약금 상당액을 손해배상으로서 지급할 것을 청구하였습니다.

1. 매도인과 공인중개사가 이 사건 토지에 위치한 보호수로 인해 개발행위가 제한될 수 있는 점,

2. 이 사건 토지에 관한 더덕밭 임대차가 농지법에 따라 관할 군청에 신고해야하나 신고하지 않았고,

3. 더덕임대차 기간이 최소 5년임에도 3년이라고 고지한 점,

이에

1. 보호수의 존재에 대하여는 매매계약 전 현장답사 당시 이미 모두 확인하였고, 보호수의 존재에 대하여 모두 고지한 점,

나아가, 보호수 인근은 개발행위가 어려울 것이라는 점은 사회통념상 용인되는 사정으로 굳이 고지해야할 의무가 있다고 보기도 어려운 점,

2. 보호수는 이 사건 토지 경계 부위의 비탈진 곳에 있어서 향후 개발행위 자체에 결정적인 제한이 된다고 보기 어려우며,

전체 토지 면적에 비해 극히 적은 면적을 차지하는 바, 보호수로 인하여 이 사건 매매의 목적이 이행불능되었다고 볼 수 없는 점,

3. 더덕임대차의 경우

가. 농지법 제 24조 제 1항에서 농지임대차계약이 서면계약이 원칙이고, 시, 구, 읍, 면의 장에게 임대차계약의 확인을 받고 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다고 하는 규정은

농지 임차인이 제 3자에게 대항할 수 있다는 임차인의 이익을 위한 것에 불과하고, 임대차계약 자체의 효력과 무관한 점,

나. 농지법 제 24조의 2에서 농지임대차의 기간은 3년이상으로 해야하고, 다년생 식물재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우 5년이상으로 해야한다고 규정하고 있으나

위 규정은 임차인의 보호를 위한 규정으로서 임차인은 위 농지법에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있는 점,

*임차인이 기존 임대차 기간을 연장하지 않겠다는 확인서를 작성하여 제출되었습니다.

4. 결과적으로 의뢰인들이 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없고, 이 사건 부동산 매매가 이행불능이 되었다고 볼 수 없다는 점을 적극 주장, 입증하여

상대방의 청구가 [전부 기각]되어 [승소]한 사례입니다.

■소송은 당사자 혼자서 진행하기에 어려운 부분이 많습니다. 소송에 휘말리신 경우 법률전문가인 변호사의 조력을 받아 진행하시기를 권유드립니다.