아파트 누수 발견했는데 현시설상태 계약이라고? 

🌧️ 아파트 누수 발견했는데 현시설상태 계약이라고? 실제 판례로 살펴봅시다! 🌧️

​

안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

​

지난달 상담을 받으러 오신 P씨는 억울함에 찬 목소리로 말씀하셨습니다.

변호사님, 계약서에 현시설상태로 매매한다고 되어 있는데 아파트에서 누수가 발생했어요. 정말 손해배상을 받을 수 없나요?

이 현시설상태 계약에 관련된 질문을 상당히 자주 받는데요, 이런 질문을 받을 때마다 저는 많은 분들이 현시설상태 매매계약에 대해 오해하고 계시다는 것을 느낍니다.

현시설상태 매매계약이란 무엇인가?

현시설상태매매계약은 말 그대로 계약 당시의 시설 상태 그대로 매매한다는 의미입니다. 하지만 여기서 중요한 것은 "현재 상태 그대로" 가 "모든 하자에 대한 면책" 을 의미하지는 않는다는 점입니다. 많은 분들이 이 부분을 착각하시는데, 실제로는 매수인이 알고 있었거나 확인했던 하자에 대해서만 면책 효과가 있습니다.

​

실제로 제가 담당했던 사건을 말씀드리면, S구에 있는 아파트를 매수한 A씨는 계약서에 "현시설상태의 매매계약" 이라고 명시되어 있었음에도 불구하고 베란다 누수와 안방 결로 현상에 대해 손해배상을 받을 수 있었습니다. 왜 그럴까요?

실제 판례로 본 현시설상태계약의 한계

서울북부지방법원 2020나43464 판결은 현시설상태 매매계약의 진짜 의미를 명확히 보여주는 사례입니다. 이 사건에서 매수인은 3억7천만원에 아파트를 구매했고, 계약서에는 "계약일 현재 대상부동산의 권리 및 현시설상태의 매수인 현장확인후의 등기상 면적에 의한 매매계약임"이라고 기재되어 있었습니다.

​

하지만 입주 후 작은방 베란다의 누수와 안방 벽체의 결로 현상이 발견되었고, 매수인은 매도인을 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 매도인 측에서는 "현시설상태 계약이므로 하자담보책임이 없다" 고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

현시설상태 특약의 진짜 의미

법원은 "'현시설상태의 매매계약'이라는 문구의 의미는 매매계약 체결 당시 원고가 피고로부터 설명을 듣거나 직접 확인한 하자 부분에 대하여는 손해배상청구 등을 하지 않겠다는 의미로 해석될 뿐, 나아가 원고가 피고로부터 설명을 듣거나 직접 확인을 하지 아니한 하자에 대한 손해배상청구권까지 포기하였다고 인정할 수는 없다"고 명확히 판시했습니다.

​

이것이 바로 핵심입니다. 현시설상태 계약이라고 해서 매도인이 모든 하자에서 자동으로 면책되는 것이 아니라, 매수인이 실제로 알고 있었거나 확인했던 하자에 대해서만 면책 효과가 있다는 것입니다.

하자담보책임 vs 현시설상태 계약의 관계

민법 제580조에 따르면 매도인은 매매목적물의 하자에 대해 담보책임을 집니다. 이는 무과실책임으로, 매도인이 하자를 알지 못했다고 해서 책임을 면할 수 있는 것은 아닙니다. 현시설상태 계약 특약이 있다고 해서 이러한 법정 책임이 모두 면제되는 것은 아닙니다.

​

제가 최근 담당한 사건에서도 비슷한 일이 있었습니다. 관악구의 한 오피스텔을 매수한 B씨는 계약 후 화장실 방수 불량을 발견했습니다. 매도인 측에서는 "현시설상태로 계약했으니 책임 없다" 고 주장했지만, 매수인이 계약 당시 해당 하자를 확인하지 못했다는 점이 입증되어 결국 매도인이 보수비용을 부담하게 되었습니다.

하자 발견 시 대응 방법

만약 현시설상태로 계약한 부동산에서 하자를 발견했다면 다음과 같은 순서로 대응하시기 바랍니다.

​

우선 하자 발견 즉시 사진과 동영상으로 증거를 수집하고, 계약 당시 해당 하자를 알지 못했다는 점을 입증할 자료를 준비해야 합니다. 중개대상물 확인설명서나 계약 당시 상황을 증명할 수 있는 자료들이 중요합니다.

​

그 다음 매도인에게 하자 보수를 요구하되, 서면으로 통지하는 것이 좋습니다. 만약 매도인이 거부한다면 전문가의 하자 감정을 받아 보수비용을 산정하고, 필요시 법적 조치를 검토해야 합니다.

​

여기서 주의할 점은 하자담보책임의 제척기간입니다. 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 하므로, 발견 즉시 신속한 대응이 필요합니다. 혼자서 판단하기 어려운 상황이라면 전문가의 도움을 받으시는 것이 현명합니다.

매도인 입장에서의 주의사항

매도인 입장에서는 현시설상태 계약이라고 해서 안심해서는 안 됩니다. 알고 있는 하자는 반드시 고지해야 하고, 매수인이 실제로 확인할 수 있도록 협조해야 합니다. 단순히 계약서에 특약 조항만 넣는다고 해서 모든 책임에서 벗어날 수 있다는 생각은 위험합니다.

​

특히 15년 이상 된 아파트나 오피스텔의 경우 노후화로 인한 하자가 발생하기 쉬우므로, 매매 전 전문업체의 점검을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다. 미리 하자를 발견하고 이를 매수인에게 알려주면 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.

​

제 경험상 현시설상태 계약에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분은 누수, 결로, 방수 불량 등입니다. 이런 하자들은 계약 당시에는 쉽게 발견되지 않지만 거주 후에 나타나는 경우가 많아 문제가 됩니다.

​

부동산 거래는 인생에서 몇 번 없는 큰 결정입니다. 현시설상태 계약의 진짜 의미를 정확히 이해하고 대비한다면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 혹시 비슷한 상황에서 고민이 있으시다면 언제든 전화로 상담받으시기 바랍니다.

​

감사합니다.

​

#현시설상태매매계약 #부동산매매하자 #하자담보책임 #아파트매매분쟁 #매매계약특약 #부동산하자소송 #현시설상태계약의미 #매도인하자책임 #부동산매매계약서 #아파트누수하자 #결로현상손해배상 #부동산분쟁변호사 #매매하자배상청구 #현시설상태특약조항 #부동산계약주의사항 #아파트하자담보책임 #매매목적물하자 #부동산매매법률상담 #하자발견시대응법 #매도인고지의무 #부동산거래분쟁 #아파트매수하자클레임 #현시설상태면책조항 #부동산하자감정 #매매계약해석 #하자담보책임제척기간 #부동산매매소송 #아파트하자보수비용 #매매계약분쟁해결 #부동산전문변호사