집주인이 실거주 이유로 나가라 했는데 안 들어왔다면 

안녕하세요, JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.

집주인이 "본인이 들어가 살겠다"며 계약 갱신을 거절했고, 임차인은 이사를 나갔습니다. 그런데 집주인은 실제로 입주하지 않았고, 얼마 후 다른 세입자가 들어왔습니다. 이 경우 주택임대차보호법에 따른 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 갱신거절 통보를 받았다는 사실만으로 손해배상이 자동 성립하는 것은 아닙니다. 법이 정한 요건을 순서대로 충족해야 하며, 핵심은 날짜와 증거입니다.

갱신거절 통보만으로 손해배상이 되나요?

되지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 손해배상 요건으로 두 가지를 함께 요구합니다. 첫째, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 임차인이 퇴거한 것. 둘째, 갱신이 유지되었더라면 보장받을 2년이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 것. 두 번째 요건이 없으면 같은 조항으로는 손해배상을 청구하기 어렵습니다.

즉, 갱신거절은 '입구'이고 제3자 재임대는 '손해배상의 방아쇠'입니다. 집주인이 실거주하지 않고 집을 그냥 비워두기만 했다면, 제6조의3 제5항을 그대로 적용하기는 어렵다는 것이 법 문언의 입장입니다.

실거주가 진짜인지 거짓인지는 누가 증명하나요?

임대인이 증명해야 합니다. 대법원은 실거주 갱신거절이 정당하려면 임대인 측에서 그 진정성을 입증해야 한다고 봤습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결). 법원은 다음을 종합해 판단합니다.

• 임대인(또는 직계존속·직계비속)의 현재 주거 상황

• 실거주가 필요하다고 주장하는 구체적인 이유

• 갱신거절 전후 임대인의 행동이 일관됐는지

• 이사 준비나 전입 의사를 뒷받침하는 자료

"내가 들어가 살 것"이라는 말만으로는 부족합니다. 그 주장이 맞다고 수긍할 수 있는 사정이 함께 있어야 법원도 인정합니다.

손해배상을 청구할 수 있는 경우와 금액 기준은?

법은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 인정합니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제6항).

• 기준 ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

• 기준 ② 새 임대차의 환산월차임과 종전 환산월차임의 차액 2년분

• 기준 ③ 임차인이 실제로 입은 손해 (이사비, 부동산 비용, 주거비 차액 등)

실무에서는 기준 ②가 시세 차이를 반영해 가장 크게 나오는 경우가 많습니다. 다만 실제 손해가 더 크다면 기준 ③으로 청구하는 것이 유리할 수 있습니다.

손해배상 가능 여부를 판단하기 위해 확인해야 할 날짜 6가지

이 쟁점은 법리보다 날짜 계산이 먼저입니다. 아래 6개 날짜가 정리되지 않으면 청구 가능 여부조차 판단하기 어렵습니다.

1. 최초 계약일 / 마지막 갱신일 — 어떤 법 버전이 적용되는지 결정합니다.

2. 계약 종료일 — 갱신요구 적법 기간 계산의 기준이 됩니다.

3. 임차인의 갱신요구가 임대인에게 도달한 날 — 이 기간 안에 도달해야 적법한 갱신요구로 인정됩니다.

4. 임대인의 갱신거절 통지일 — 거절 시점의 적법성을 판단합니다.

5. 실제 퇴거일 — 손해 발생 시점 계산의 기준이 됩니다.

6. 제3자 임대차 개시일 — 2년 이내 재임대 여부를 판단하는 핵심 날짜입니다.

특히 ③은 자주 놓치는 부분입니다. 대법원은 갱신요구의 효력이 발신일이 아닌 도달일 기준으로 발생한다고 보았습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 카카오톡이나 문자로 보낸 경우 상대방이 읽은 날이 도달일로 인정될 수 있으므로, 발송 기록뿐 아니라 수신 확인 기록도 보관해야 합니다.

지금 당장 챙겨야 할 증거는 무엇인가요?

아래 순서대로 확보하는 것을 권장합니다.

1. 임대차 계약서 전체 (갱신 회차 포함)

2. 갱신요구 발송 자료 — 문자, 카카오톡, 내용증명 + 수신 확인 기록

3. 임대인의 갱신거절 통보 자료 — 문자, 통화 녹음, 내용증명

4. 퇴거 사실 확인 자료 — 전입신고 이전 기록, 이사 영수증

5. 집주인의 미입주 또는 제3자 입주 확인 자료 — 전입세대 열람 내역, 부동산 매물 게재 화면, 주변 목격 사실 등

6. 새 임대차 계약서 또는 임대 조건 확인 자료 (입수 가능한 경우)

이 중 ②와 ⑤·⑥이 손해배상 청구 가능 여부를 결정하는 핵심 자료입니다.

자주 하는 실수와 주의 사항

① 통지 기간 계산 실수 갱신요구는 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다. 2개월이 지나거나, 2개월 이전에 아직 기간이 남아있어도 늦으면 무효가 될 수 있습니다. "만료 2개월 전"이라는 기준은 2020. 12. 10.부터 적용된 것이므로, 그 이전 계약이라면 별도 확인이 필요합니다.

② 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 혼동 아무 말 없이 계약이 자동 연장된 것(묵시적 갱신)은 계약갱신요구권 행사가 아닙니다. 묵시적으로 한 번 더 거주했더라도, 요구권을 따로 행사하지 않았다면 아직 1회 권리가 남아 있을 수 있습니다.

③ 공실·매도를 제3자 임대와 같게 취급하는 실수 집주인이 들어오지 않았더라도, 다른 세입자에게 임대하지 않고 그냥 비워뒀거나 매도한 경우는 제6조의3 제5항의 직접 적용 범위와 달리 볼 여지가 있습니다. 이 경우 민법상 불법행위로 접근하는 방법이 검토될 수 있으나, 결론은 사안별로 다릅니다.

빨리 법률 상담이 필요한 경우

아래에 해당한다면 지체 없이 전문가 검토를 권합니다.

• 퇴거 후 집주인이 제3자에게 임대한 사실을 확인했으나 2년이 아직 지나지 않은 경우

• 손해배상 소장을 이미 받은 경우

• 갱신요구를 했는데 거절 통보 없이 그냥 무시당한 경우

• 통지 날짜 계산이 애매해 요구가 적법했는지 불분명한 경우

마무리

실거주 갱신거절 분쟁은 날짜 하나, 문서 하나의 차이로 결론이 달라지는 사건입니다. 계약서, 갱신요구·거절 관련 문자 및 내용증명, 퇴거 기록, 후속 임대 확인 자료를 미리 정리해 두면 상담 시 훨씬 정확한 검토가 가능합니다.

FAQ

Q1. 집주인이 실거주한다고 해서 나갔는데, 집이 그냥 비어있습니다. 바로 손해배상 청구가 되나요?

A. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 '제3자에게 임대한 경우'를 손해배상 요건으로 정합니다. 집이 그냥 비어있는 공실 상태라면 같은 조항으로 바로 청구하기 어렵습니다. 다만 민법상 불법행위 책임을 검토할 여지는 있으므로, 상황에 따른 별도 검토가 필요합니다.

Q2. 제3자 세입자가 들어온 것을 어떻게 확인하나요?

A. 주민센터에서 해당 주소의 전입세대 열람을 신청할 수 있습니다. 임차인으로서 임대차 관계가 있었던 주소라면 열람이 가능하고, 새 세입자가 전입신고를 했다면 확인됩니다. 부동산 플랫폼 매물 이력도 보조 자료가 될 수 있습니다.

Q3. 묵시적 갱신 상태인데, 집주인이 실거주 이유로 나가라 하면 나가야 하나요?

A. 묵시적 갱신은 임차인의 계약갱신요구권 행사가 아닙니다. 즉, 묵시적으로 연장된 시점에서 임차인이 먼저 갱신요구권을 정식으로 행사하지 않았다면, 집주인이 실거주 등 법정 사유를 이유로 종료를 통보할 수 있는 구조입니다. 상황에 따라 다르므로, 통지 날짜와 계약 이력을 확인하는 것이 먼저입니다.

Q4. 갱신거절 손해배상 소장을 받았습니다. 먼저 해야 할 일이 있나요?

A. 소장 수령일로부터 30일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 합니다. 이 기한을 놓치면 원고 주장대로 판결이 날 수 있습니다. 우선 소장에 기재된 청구 원인(실거주 진정성 부정, 손해배상 금액 계산 근거)을 확인하고, 계약서 및 관련 통지 자료를 빠르게 정리해 두어야 합니다.

Q5. 갱신요구를 카카오톡으로 보냈는데, 효력이 있나요?

A. 있습니다. 다만 효력은 '발신일'이 아닌 '도달일' 기준입니다. 상대방이 메시지를 실제로 읽은 날짜를 기준으로 하므로, 수신 확인(읽음 표시) 화면 캡처를 수신확인일을 확인할 수 있도록(ex. 다른 핸드폰을 이용하여 날짜 표기 등) 반드시 보관해야 합니다. 기간 계산의 기준이 되기 때문에 이 자료가 없으면 분쟁이 생겼을 때 입증이 어려워집니다.