실거주 갱신거절, 집주인이 말만 해도 되는 게 아닙니다 

집주인이 "내가 살겠다"고 통보했다고 해서 갱신거절이 자동으로 적법해지지는 않습니다. 대법원은 임대인이 실제 거주 의사의 진정성을 직접 입증해야 한다고 명확히 판시했습니다. 지금 갱신거절 통지를 받으셨다면, 통지 날짜·내용·이후 임대 여부를 기록으로 남겨두는 것이 가장 먼저 할 일입니다.

실거주 갱신거절, 법이 허용하는 범위는 어디까지인가요?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 본인, 임대인의 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 규정합니다. 즉, 임대인 부모나 자녀가 들어와 살겠다는 경우도 법문상 거절 사유에 포함됩니다.

다만 배우자는 법문에 직접 명시되어 있지 않습니다. 배우자 실거주를 이유로 한 거절이 이 조항에 포함되는지는 공식적으로 확정된 판례가 아직 명확하지 않아, 분쟁이 생기면 별도 검토가 필요합니다.

"실거주하겠다"고 말하면 그것으로 충분한가요?

충분하지 않습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은, 임대인이 단순히 실거주 의사를 표명했다는 것만으로는 부족하고, 그 의사가 진정하다는 점을 임대인이 스스로 증명해야 한다고 판시했습니다.

대법원이 제시한 진정성 판단 요소는 다음과 같습니다.

• 임대인의 현재 주거 상황

• 가족의 직장·학교 등 사회적 환경

• 실거주 의사가 형성된 경위

• 갱신거절 전후로 일관성 있는 언동이 있었는지

• 실제 이사 준비를 했는지

즉, 통지서 한 장이 아니라, 전체 흐름이 판단 기준이 됩니다.

통지는 언제까지 해야 하나요?

현행법 기준으로 갱신거절 통지는 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 이루어져야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신거절이 인정되지 않을 수 있습니다.

다만 중요한 경과규정이 있습니다. 이 '2개월 전' 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 그 이전 시점의 계약에는 '1개월 전' 기준이 적용된 사건도 있습니다. 따라서 계약 체결일과 갱신일이 언제인지를 먼저 확인해야 합니다.

실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 사람에게 임대하면 어떻게 되나요?

갱신거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대할 경우 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 갱신이 성립했다면 유지되었을 기간, 통상 2년이 지나기 전에 제3자 임대가 이루어졌다면 이 조항이 문제가 됩니다.

여기서 "정당한 사유"란, 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었고 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미한다고 헌법재판소가 설명한 바 있습니다(2024. 2. 28. 2020헌마1343 등). 단순히 더 높은 보증금이나 월세를 받기 위해 임대하는 것은 이에 해당하지 않습니다.

손해배상액은 어떻게 계산하나요?

법이 산정 방식을 직접 정해두고 있습니다(제6조의3 제6항). 당사자 간 별도 합의가 없는 한, 아래 세 가지 중 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

• 새로운 임대차와 종전 임대차의 환산월차임 차액의 2년분

• 임차인이 실제로 입은 손해액

임차인이 모든 손해를 하나하나 증명할 필요 없이, 법이 정한 기준 중 유리한 금액을 선택할 수 있는 구조입니다.

거절 사유를 나중에 바꿀 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은, 처음에 "임대인 본인이 살겠다"고 했다가 나중에 "손자가 살겠다"고 주체를 바꾸는 경우, 예외적으로 허용되려면 다음 세 가지를 임대인이 구체적으로 주장·증명해야 한다고 보았습니다.

• 원래의 거절 사유가 통지 당시 실제로 존재했을 것

• 그 후 예측하기 어려운 객관적 사정이 생겼을 것

• 그 때문에 불가피하게 새로운 실거주 사유가 발생했을 것

단순히 계획이 바뀌었다거나 편의상 가족을 바꾼 경우에는 인정받기 어렵습니다.

지금 바로 확인해야 할 체크리스트

임차인이라면:

• 갱신거절 통지를 언제, 어떤 방식으로 받았는지 확인했는가

• 임대차 종료일 기준으로 통지기간(2개월 전)이 지켜졌는지 계산했는가

• 임대인 또는 직계존속·직계비속 외 다른 사람이 입주한 것은 아닌지 확인했는가

• 퇴거 후 제3자가 실제 입주했는지 사후 확인 방법을 마련했는가

• 갱신요구 통지, 거절 통지, 문자·카카오톡 내역을 보존했는가

임대인이라면:

• 실거주 계획의 형성 경위를 설명할 수 있는 자료가 있는가

• 가족의 직장·학교 사정 등 객관적 배경을 소명할 수 있는가

• 이사 준비 자료(계약, 견적, 이사 예약 등)를 갖추고 있는가

• 통지 후 거절 사유를 일관되게 유지하고 있는가

빠른 상담이 필요한 경우

아래 상황이라면 가능한 한 빨리 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.

• 통지를 받은 날로부터 대응 기한이 촉박한 경우

• 퇴거 후 집주인이 다른 사람에게 임대한 정황이 확인된 경우

• 갱신거절 통지에 실거주 사유와 다른 내용이 혼재된 경우

• 임대인의 지위가 매매로 바뀐 상황에서 새 집주인이 거절을 통지한 경우

사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 갱신거절 통지서, 임대차 계약서, 문자·카카오톡 내역 등 핵심 자료를 미리 정리해 두시면 상담에 도움이 됩니다.

Q1. 집주인이 "내가 살겠다"고 했는데 무조건 나가야 하나요?

바로 나갈 필요는 없습니다. 대법원은 임대인이 실거주 의사의 진정성을 직접 입증해야 한다고 판시했습니다. 단순한 말 한마디만으로는 적법한 거절이 되지 않습니다.

Q2. 집주인 부모가 들어와 살겠다고 해도 갱신거절이 되나요?

법문상 가능합니다. 주택임대차보호법은 임대인의 직계존속(부모, 조부모 포함)의 실거주도 갱신거절 사유로 인정합니다. 다만 그 진정성은 역시 임대인이 증명해야 합니다.

Q3. 내보낸 뒤 집주인이 다른 세입자를 들였습니다. 배상받을 수 있나요?

갱신이 계속되었을 기간(통상 2년) 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우라면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 법이 정한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액이 됩니다.

Q4. 갱신거절 통지 기간을 놓치면 어떻게 되나요?

기간을 넘긴 통지는 적법한 거절로 인정받지 못할 수 있고, 그 경우 임대차가 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 현행 기준은 종료일 2개월 전이지만, 계약 체결 시점에 따라 1개월 전 기준이 적용된 경우도 있어 계약 날짜 확인이 선결 문제입니다.

Q5. 집주인이 처음엔 본인이 살겠다고 했다가 나중에 자녀가 살겠다고 바꿨습니다. 유효한가요?

원칙적으로 허용되지 않습니다. 대법원은 거절 사유를 사후에 바꾸려면 원래 사유의 존재, 예측 불가능한 사정변경, 불가피성을 임대인이 구체적으로 증명해야 한다고 보았습니다. 단순한 계획 변경은 인정받기 어렵습니다.