매매예약 순위 보전 가등기 이용한 전세사기 피해 회복방법은 

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 최성민변호사입니다.

최근 전세 시장에서는 임차인의 보증금을 노리는 다양한 전세사기 수법들이 기승을 부리고 있습니다. 전세보증금을 잔금까지 모두 받아챙긴 후 전입신고일에 바로 가장 매매를 통해 소유권을 타인에게 넘겨 대항력을 무력화시키는 1세대 전세사기가 언론보도를 통해 대중들에게 알려지자, 이제는 더 악랄하고 복잡한 수법으로 전세사기가 진화하고 있는데요.

2세대 전세사기 형태 중에서도 ‘매매예약을 이유로한 순위 보전의 가등기 전세 사기’는 임차인들에게 큰 재정적 손실을 입히고, 사전에 딱히 대비를 하기도 어려워 최근 큰 문제로 떠오르고 있습니다. 이 사기 수법은 임차인이 전세 계약을 체결한 후, 보증금 반환 시점이 되기 전에 집주인이 서로 공모한 제3자와 엉터리 매매계약서를 만들어서 매매예약을 원인으로 한 순위보전의 소유권이전등기청구권을 가등기 해두는 것입니다. 보증금 반환 시점 전에 설정해 둔 이러한 순위보전의 가등기로 인하여 만일의 경우 보증금을 반환받지 못하거나 권리행사를 하기 어려운 최악의 상황까지도 발전할 수가 있어 극도의 주의가 필요합니다.

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오늘 포스팅에서는 매매예약 가등기 제도를 악용한 이러한 전세사기가 구체적으로 무엇이니에서부터 보증금 회부 불가의 피해 발생할 경우 어떠한 대응 방법이 있는지까지 함께 알아보겠습니다.

매매예약 순위보전 가등기를 악용한 신종 사기들

매매예약 혹은 기타 이유를 원인으로 한 순위보전 목적의 가등기 제도는 본등기를 경료하기 전에 발생할 수 있는 매도인의 일탈을 예방하고 매수인(예정자)를 보호하기 위하여 만든 가등기 제도입니다.

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가등기는 통상 담보 목적의 가등기와 이상의 순위 보전 목적의 가등기가 있는데, 담보 가등기는 저당권과 유사한 개념이라고 이해하면 편리하지만 순위보전 가등기는 일반인들이 평소에는 접해보지 못한 개념이기에 속수무책으로 당하는 경향이 있습니다.

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전세 사기와 결합되어 매매예약을 원인으로 한 가등기를 악요하게 되면 더 골치가 아파치는데, 이 유형의 사기는 집주인 또는 제3자가 임차인이 물색된 이후 임차인에게 알리지 않고 전세 계약 체결 이후 시점에서 집에 순위보전 가등기를 경료하고, 이후 임차인의 보증금 반환 요구를 묵살하고 잠적하거나 배째라는 식으로 나올때 활용되는 사기 수법입니다.

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예를 들어, 경기도 수원에 사는 A씨는 보증금 2억 원을 지불하고 전세 계약을 체결했으나, 계약 만료 시 보증금 반환을 요구할 때 집주인이 아닌 다른 사람 명의로 가등기가 되어있어 보증금을 반환에 큰 지장을 받는 사례가 있었습니다. 이러한 사례는 전국적으로 발생하고 있으며, 차명으로 설정된 가등기 때문에 피해자들은 법적 대응조차 어려운 상황에 처해 있습니다.

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이러한 상황이 가장 골치아픈 점은 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 결국 임차인은 강제집행을 통해 회복을 도모해야 하는데, 가등기가 경료된 집은 경매를 해도 매수희망자가 나타나질 않으며, 울며겨자먹기로 내가 인수를 한다고 하더라도 어느 시점에 가등기를 경료한 사람이 매매대금을 지급하였다고 주장하며 본등기를 경료하면 집의 소유권마저 빼앗기는 황당한 경우가 발생한다는 것입니다.

매매예약 가등기 전세 사기의 예방책은

이러한 골치아픈 전세계약 이후 몰래 체결된 순위보전 매매예약 가등기 사기 사건을 예방하기 위해서는 전세 계약 전 등기부 등본을 철저히 확인하고, 계약서 특약사항에 전세계약 체결이후 부동산과 관련 된 매매계약, 근저당 계약 등을 임차인에게 사전 고지없이 맘대로 체결하지 못하도록 못박는 것이 필수입니다.

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부동산 등기부 등본을 통해 근저당 설정 여부 뿐만 아니라, 가등기 등의 다른 권리 설정 여부도 확인할 수 있습니다. 또한, 전세권 설정을 통해 보증금을 보호할 수 있습니다. 전세권 설정은 임차인이 보증금을 지키기 위해 임대인과의 합의 하에 등기소에 등기를 하는 것으로, 이는 임차인의 권리를 강화하는 중요한 방법입니다.

그럼에도 불구하고 이러한 방법은 전세계약 이후 어느 시점에 부지불식간에 기습적으로 체결되는 매매예약 가등기 경료 자체는 막을 수 없다는 한계가 있습니다. 그래서 사전에 피해를 막기위한 그나마 가장 현실적인 방안은 물권적 권리인 전세권 등기를 경료해두는 것입니다.

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보증금 피해 파악시, 제일 먼저 할 일은

매매예약 등 순위보전 목적의 가등기 제도를 악용한 전세 사기 피해를 당했다면, 여러가지 권리구제 방법 중 사해행위 취소 소송도 검토해봄직합니다. 사해행위 취소 소송은 매매예약 가등기 설정이 채권자(임차인)를 해하는 의도로 이루어진 경우, 해당 가등기를 취소하여 말소시킬 수 있는 는 법적 절차입니다. 이는 피해자가 자신의 권리를 회복할 수 있는 중요한 방법이며, 법적 조언을 구하는 것이 필요합니다.

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이 외에도 보증금반환청구 소송은 기본적으로 당연히 진행해야 할 내용이며, 매매예약이 진실한 것을 가정하여 임대인이 매매예약자로부터 받을 매매대금청구권을 채권가압류하는 방법 등도 현실적인 성공가능성이 높은 전략입니다.

매매예약 가등기 악용한 전세사기꾼 형사고소, 피해회복 성공사례

우리 로펌에 의뢰한 인천에 거주하는 전세 사기 피해자 B씨는 전입 신고를 한 직후 집주인이 변경되었고, 몇 달 뒤 순위보전 가등기가 설정되어 있음을 발견했습니다.

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전세 만기가 되서야 상황을 인지한 B씨는 집주인과 가등기자를 수소문하여 연락을 시도하였지만 도저히 연락이 되지 않고 잠적한 상태였습니다. 결국 B씨는 JCL 파트너스 최성민 변호사에게 사건을 위뢰하여 보증금 반환 소송을 제기하여 승소한 후 이를 바탕으로 채권추심을 진행하였고, 이 과정에서 B씨가 이 시기에 다수의 부동산을 갭투기로 확보하고 매매예약 가등기 등을 악용한 꼼수를 교묘하게 부린 증거들을 수집하여 전격적으로 형사 고소를 하여 가해자 일당들을 구속 기소시키는데 성공하였습니다. 이후 우리 의뢰인은 사기꾼들과 민형사 합의를 통해 보증금 피해의 상당부분을 회수하는데 성공하였습니다.

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이와 같이, 매매예약을 원인으로 한 순위 보전 목적의 소유권이전등기청구권 보전 가등기는 전세사기일수도, 그렇지 않을 수도 있으므로 모든 경우의 수를 열어놓고 저인망 식으로 사건을 탄력적으로 진행해야만 의뢰인의 피해를 회복하는데 성공할 수 있는 복잡다기한 사건입니다. 따라서 전문성과 다수의 경험이 필요함은 더 말할 필요가 없겠지요.

정리하면

순위 보전 가등기와 결합된 전세사기 유형은 최근에 발생한 신유형의 사기 수법으로서, 법과 친숙하지 않은 임차인들 그리고 전세권등기를 하지 않은 임차인들이라면 속수무책으로 당할 수 밖에 없는 골치아픈 범죄입니다.

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물권적 등기인 전세권 등기를 설정하는 것이 최선이나, 현실적으로 집주인이 전세권등기를 꺼려하며 거부하는 탓에 전입신고와 확정일자도 겨우 하는 것이 대부분인 상황을 감안하면, 이 유형의 전세사기를 사전에 예방하기란 말만 쉽지 현실에서는 가능성이 적습니다.

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따라서 현실적인 방법은 내가 사는 집의 부동산 등기부를 분기별 혹은 일정 주기별로 주기적으로 발급받아 권리관계를 확인하는 것이 최선이며, 문제 발생시 부동산과 형사 분야의 전문 변호사를 찾아 민형사적 조치를 최대한 신속히 취하는 것이 그나마 현실적인 해결방법일 것입니다.

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여러분께서 이러한 피해를 입었다면, 사해행위 취소 소송 등을 비롯한 가능한 모든 민형사적 법적 조치들을 열린 시각에서 검토하여 최대한 성공 가능성이 높은 해결책을 최대한 빨리 찾아서 곧바로 실행해야 합니다. 현명한 고민과 빠른 행동력 모두가 필요한 사건이므로, 내 곁에 든든한 변호사 제이씨엘파트너스가 함께 하겠습니다.