안녕하세요.
전세사기 피해자들을 위한 변호사 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴 최성민변호사입니다.
저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 피해자들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
오늘은 "다가구주택 전세사기" 사건에 휘말린 경우 법적 조치 대응방법에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.
전세사기 사건은 피해 사실을 인지하는 즉시 신속하게 법적 조치를 진행해야 보증금을 회수할 수 있습니다.
전세사기 사건의 유형은 매우 다양합니다. 경찰청에서 발표한 것만 하더라도 7~8개 정도 유형의 전세사기 사건이 있습니다. 전세사기꾼들은 매우 교묘한 수법을 사용하여 보증금을 편취하기 때문에, 수법에 맞는 법적 조치를 진행하셔야 효과를 얻을 수 있습니다.
또한 전세사기는 말그대로 '전세'라는 합법의 외형을 입고 있기 때문에, 그 외형을 뚫고 들어가 사기를 당했다는 사실을 입증해야 형사고소 절차에서도 효과를 얻을 수 있습니다.
다가구주택 전세사기 사건은 다른 전세사기 유형보다 그 해결이 매우 어려운 편입니다. 다가구의 특수성과 맹점을 이용하여 사기를 치기 때문입니다.
다가구는 다세대와 달리 여러 호수로 구성된 건물 한채가 하나의 등기부등본으로 구성되어 있는 건물을 의미합니다.
다세대는 한 건물에 들어있는 개별 호수마다 구분등기가 되어 있는데요. 그렇기 때문에 내가 세들어온 호수에 다른 권리자가 없다면 얼마만큼의 손해를 본다고 하더라도 보증금 전액을 떼일 위험은 사실상 존재하지 않는다고 보아야 합니다.
그런데 다가구주택의 경우 다세대주택과 양상이 전혀 다르다고 할 수 있는데요. 개별호수마다 별도로 계약을 체결했지만, 한 건물이 통째로 등기부가 나와있기 때문에 임차인들 간에 이해관계가 정면으로 충돌하게 됩니다.
나보다 먼저 임대차 계약을 체결한 다른 호수의 임차인이 나보다 경매 배당순위에서 선순위에 있게 되는 것입니다. 선순위 임차인들이 먼저 배당금을 받아가면 후순위 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못하게 될 수 있게 됩니다.
LH 등이 최근 다가구주택을 매입하는 방안을 적극 검토하고 있다고 하지만, 이것이 현실정책으로 실현될지는 미지수입니다. 다가구주택 전세사기에 휘말린 피해자들은 자체적으로 법적 조치를 진행해야 하는 어려운 상황에 놓여있습니다.
다가구주택 전세사기의 대표적인 유형 중 하나는 선순위 권리를 속이는 것입니다. 선순위 보증금이 얼마나 들어가 있는지는 다가구주택이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부를 결정하는 중요한 요인입니다.
이미 말씀드린 것처럼 건물 한채에 등기부가 하나밖에 존재하지 않는 다가구주택의 경우 선순위 임차인이 보증금을 배당받아가게 되면 후순위 임차인은 보증금을 떼이게 될 가능성이 매우매우 높습니다.
따라서 "선순위 보증금을 제대로 고지했는지"는 계약의 중요 사항으로 작용하게 됩니다. 만약 집주인이나 공인중개사가 공모하여 선순위 보증금을 속였다면 이에 대한 마땅한 법적 책임을 부담해야 합니다.
이뿐만 아니라 다가구주택을 불법적으로 쪼개는 방식으로 세입자를 받기도 합니다. 하나의 호실을 불법적으로 다시 쪼개서 보증금을 받아 잠적하는 방식을 사용하기도 합니다.
불법 쪼개기 한 방은 일반적인 매물보다 가격이 저렴하다는 장점이 있습니다. 하지만 가격이 저렴한 것에는 심각한 하자가 있기 때문입니다. 눈으로 보기에는 멀쩡해보여도 심각한 권리상의 하자가 존재하는 매물인 것입니다.
이러한 이유 때문에 불법 쪼개기 방식의 다가구주택 전세사기는 주로 충분한 자금력을 보유하지 못한 사회초년생들이 타겟이 되는 경우가 많습니다.
다가구주택 전세사기는 주로 서울 관악구 지역에서 많이 발생하는 편인데, 상대적으로 충분한 자력을 보유하고 있지 못한 사회 초년생 등을 대상으로 한 범죄행위라는 점에서 그 비난가능성이 매우 크다고 할 수 있습니다.
다가구주택 전세사기는 다른 전세사기 사건에 비해 세입자들의 상황이 좋지 않은 편입니다. 특히나 다가구주택 신탁전세사기를 당한 세입자들의 상황은 매우매우 좋지 않습니다. 다른 전세사기 사건보다 해결이 어려운 편이기 때문에, 신속하고 효율적인 법적 조치로 피해회복을 도모할 필요성이 있습니다.
만약 공인중개사나 집주인이 선순위 권리를 제대로 고지하지 않거나, 이에 대해 기망을 하였다면 형사고소와 손해배상청구소송 등 적극적인 법적 조치를 도모해야 할 필요성이 있습니다.
최근 전세사기 사건에 휘말린 다가구주택이 경매에 넘어가는 사태가 속출하고 있는데, 다가구주택의 경우 낙찰이 쉽지 않기 때문에 사건이 장기화될 가능성이 매우 높습니다.
다가구주택 전세사기 피해자들이 할 수 있는 법적조치에는 여러가지가 있습니다. 임차권등기명령, 보증금반환청구소송, 형사고소, 공인중개사에 대한 손해배상청구소송, 부동산 경매 등 다양한 법적 조치 절차를 진행할 수 있습니다.
하지만 이 모든 것을 진행하기에는 시간과 비용이 여건상 허용되지 않는 경우가 대부분입니다. 모든 법적 조치를 진행하는 것이 효과가 있는 것도 아니기 때문에 상황에 맞는 최선의 법적 조치를 효율적으로 진행해야 어려운 상황 속에서도 보증금을 회수할 수 있습니다.
전세사기의 수법은 매우 교묘하고 그 해결은 까다롭고 복잡한 편입니다. 전세사기 사건 해결의 첫걸음은 관련 분야에 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사에게 도움을 요청하는 것입니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
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전세사기 피해자들이 온전하게 피해를 회복하는 그 날까지 전세사기변호사닷컴은 피해회복 앞장 서겠습니다.
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