담보로 잡은 부동산, 소송 없이 돌려받기 어려운 이유 

“돈을 빌려줬는데, 담보로 받은 부동산은 그대로… 어떻게 해야 하나요?”
채권자 입장에서 가장 답답한 순간입니다.
분명 근저당권이나 가등기 등을 설정해뒀지만,
채무자가 채무를 이행하지 않거나 연락조차 끊은 경우
‘담보권 실행 소송’을 통해서만 실질적 회수가 가능한 상황이 적지 않습니다.

부동산 담보권, 자동으로 돈이 들어오는 건 아닙니다

근저당권이나 가등기를 설정했다고 해서
돈이 자동으로 회수되는 건 아닙니다.
채무자가 갚지 않는다면
→ 소송을 통해 담보권을 실행해야 하며,
→ 법원의 판결을 받아 경매 등 강제집행 절차로 넘어가야 실질적인 회수가 가능합니다.

담보권 실행 소송에서 중요한 쟁점은?

채권의 존재와 소멸시효

채무자의 채무가 확정적으로 존재함을 입증해야 합니다.
특히 돈을 빌린 사실, 이자 약정, 상환기일 등이 중요합니다.
소멸시효 10년이 지난 경우는 권리 행사 어려울 수 있음에 유의해야 합니다.

담보권의 유효성

등기부상 근저당권 또는 가등기가 유효하게 설정되었는지 확인해야 합니다.
일부는 서류상 하자가 있어 무효 판결이 나는 경우도 있습니다.

소송 후 경매 실행

판결이 확정되면 집행권원을 근거로 해당 부동산을 경매 신청할 수 있습니다.

실무 조언: 담보권 실행은 전문성이 좌우합니다

담보권 실행 소송은 일반적인 민사소송보다 법률관계가 복잡합니다.
특히 부동산이 제3자에게 양도되었거나, 타 담보권자가 있는 경우,
순위다툼과 법리 검토가 필수입니다.

또한 채무자의 재산 은닉, 위장 양도, 채무 불인정 등 다양한 방해행위에 대응하기 위해서는
초기부터 전략적인 소장을 작성하고, 신속한 가압류·가처분 조치를 병행하는 것이 효과적입니다.

유선종 변호사의 조언

“담보가 있으니 괜찮다”는 생각은 절반만 맞는 말입니다.
진짜 회수는 소송과 집행까지 이어져야 가능합니다.

담보권 설정은 시작일 뿐,
소송과 강제집행으로 실질 회수까지 이어지는 전 과정의 전략이 핵심입니다.
시간이 지날수록 권리행사가 어려워질 수 있으니,
담보권 행사 시점이 도래했다면 지체 없이 법률 전문가와 함께 소송을 준비하세요.

당신의 권리를 끝까지 지키는 일, 지금 시작할 수 있습니다.