근저당권 말소소송, 무효 판결로 재산권 지켜낸 사례! 

[근저당권 말소소송, 무효 판결로 재산권 지켜낸 사례]

[사건의 시작]

공사비 압박 속 설정된 근저당

건물 신축을 앞둔 의뢰인은 토지를 소유한 상태에서 건설업자 B씨와 건축 도급 계약을 체결하였습니다. 계약 조건에 따라 의뢰인이 일부 비용을 선지급하면, 나머지는 B씨가 책임지고 완공하되, 준공 후 대출을 통해 정산하는 구조였습니다.

하지만 공사 도중 B씨는 공사비 부족을 이유로 의뢰인에게 토지에 근저당권을 설정해달라고 요청했습니다. 완공을 앞두고 멈출 수 없었던 의뢰인은 이를 수락했으나, 이후에도 B씨는 추가 공사비를 요구하거나 공사를 지연시켰고, 끝내 의뢰인이 직접 공사를 마무리하고 건축물의 소유권 보존등기를 마쳤습니다.

그러나 문제는 이후 발생했습니다. 의뢰인이 기존 근저당권을 말소한 직후, 자신과 전혀 무관한 제3자 명의의 근저당권이 새롭게 건물에 설정되어 있었던 것입니다.

[법적 쟁점]

설정 주체도 모르는 근저당권, 과연 유효할까?

근저당권은 단순히 등기부에 기재되었다고 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 설정 당사자 간 명확한 합의와 실제 채권관계가 존재해야만 그 법적 효력이 인정됩니다.

의뢰인은 해당 근저당권자가 누구인지도 모르고, 어떠한 대출이나 금전계약도 체결한 사실이 없었습니다.

새로 설정된 근저당권은 건설업자 B씨의 채권자가 일방적으로 설정한 것이었고, 실제 피담보채권의 존재조차 불분명했습니다.

이러한 상황은 권한 없는 자의 설정행위로 볼 여지가 충분했고, 이에 따라 근저당권 말소를 위한 법적 조치를 준비해야 했습니다.

유선종 변호사의 전략적 대응

① 법적 구조 정리 및 증거 구축

의뢰인과의 면밀한 상담을 통해 사건 흐름을 파악하고, 당사자 간 채권채무 관계가 존재하지 않는 점을 중심으로 주장을 구성하였습니다.

기존 도급계약서, 등기사항전부증명서, 공사비 지급내역 등 핵심자료를 분석해 정리하였습니다.

② 근저당권 말소 청구 소송 제기

설정 행위 자체의 무권한성과 무채권성을 입증하는 데 집중하였으며, 근저당권 설정계약의 존재하지 않고,

피담보채권 자체가 허구 혹은 이미 변제되었음

등을 논거로 제시했습니다.

③ 주장 보완 및 법원 설득

상대방 측에서 반박자료를 제출하자, 추가 입증자료 및 의견서를 보강하여 대응하였고,

법원에 근저당권 무효 확인 + 말소등기 명령을 함께 구하였습니다.

[결과]

부당한 근저당권 말소, 재산권 회복 성공

법원은 다음과 같은 사정을 종합하여 의뢰인의 주장을 전부 인용하였습니다.

근저당권자가 피담보채권의 존재를 입증하지 못함

설정 당사자의 동의나 위임 없이 임의로 설정된 점.

설정 당시 의뢰인이 이미 해당 건물에 대해 정당한 소유권을 보유하고 있었다는 것.

이로써 무효 근저당권은 말소되었고, 의뢰인의 토지와 건물은 다시 온전한 소유 상태로 회복되었습니다.

[실무 조언]

근저당권 말소소송은 복잡한 소명과 입증이 필요한 민사절차로, 원인 계약 유무, 피담보채권 존재, 정당한 권한 여부 등 복잡한 사실관계와 입증이 필요하기 때문에,

전문가의 조력이 필요합니다.

유선종 변호사는?

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