임차인이 퇴거하지 않을 때, 임대인이 취할 수 있는 조치는?

심준섭 변호사

임차인의 주장, 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?

안녕하세요. 부동산 전문 변호사 심규덕입니다.

상가나 주택을 임대하고 있는 임대인분들께서 종종 이런 상황에 마주하십니다.

"임차인이 권리를 주장하며 계약 갱신을 요구합니다."
"보증금 반환을 앞당겨 요구합니다."
"임대료가 부당하다며 감액을 요구합니다."

임차인 입장에서 권리 주장은 당연히 보장되어야 할 일이지만,
그 주장에 임대인이 무조건 끌려갈 필요는 없습니다.
정당한 대응 방법이 법에 마련돼 있으니까요.

이번 포스팅에서는 임차인의 권리 주장에 임대인이 취할 수 있는 현실적이고 법적인 조치들에 대해 알려드리겠습니다.

1. 계약갱신요구권 행사에 대한 대응

임차인이 계약기간이 끝나갈 무렵, 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다.
이는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 따라 보장된 권리로, 일정 조건을 충족하면 2년 또는 10년까지 계약을 연장할 수 있습니다.

하지만 임대인도 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 예를 들어,

법정 사유가 인정된다면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
단, 거절 사유를 입증할 수 있는 증빙자료를 갖추는 것이 매우 중요합니다.

2. 임차인의 보증금 반환 요구에 대한 대응

임차인이 이사를 나가며 보증금 반환을 요구하는 경우,
임대인은 원칙적으로 보증금을 반환해야 합니다.

하지만 아직 집이 다음 세입자에게 임대되지 않아 보증금 반환 여력이 없을 경우,
임차인과 협의하여 반환 일정을 조정하거나
임차권등기명령 절차를 안내받을 수 있도록 하는 것이 현실적인 방법입니다.

만약 임차인이 일방적으로 소송을 제기한다면,
임대인도 즉시 채권자대위권이나 부당이득 반환 등의 항변을 통해 대응할 수 있습니다.
임대인의 반환 의무가 남아 있어도, 금액 조정, 유예, 손해배상 등의 논리로
상대방 청구를 제한할 수 있는 여지가 있습니다.

3. 차임 감액 요구에 대한 대응

최근 경기 침체 등으로 인해 상가 임차인들이
**"매출이 줄었다", "시세보다 비싸다"**는 이유로 차임 인하를 요구하는 경우가 많습니다.

하지만 차임감액청구권은
상가임대차보호법 제11조에 따라
“주변 시세나 조세 공과금 등 여건 변화로 인해 임대료가 현저히 과다할 경우”에만 인정됩니다.

임대인은 감정평가서, 인근 임대차 계약서, 시세 비교 자료 등을 통해
현재 임대료가 시세 대비 적정하다는 점을 설명하고,
임차인의 일방적 요구에 대해 조정안을 제시하거나 정당한 이유로 거절할 수 있습니다.

4. 임차인의 권리금 회수 주장에 대한 대응

상가의 경우, 임차인이 “신규 임차인을 주선했으니 권리금을 돌려받게 해달라”고 요구할 수 있습니다.

하지만 임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있다면
신규 임차인과의 계약을 거절해도 괜찮습니다.

이때도 중요한 건 거절 사유에 대한 구체적 입증 자료를 준비하는 것입니다.
단순한 말싸움이 아닌, 증거 중심의 대응이 중요합니다.

5. 법적 분쟁 가능성에 대비해, 임대인도 기록을 남기세요

임차인의 요구가 지나치거나 불합리하다고 판단될 경우,
모든 협의 내용은 반드시 문자, 메일 등으로 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

추후 분쟁이 소송으로 이어질 경우,
이러한 자료는 임대인의 입장을 입증하는 데 중요한 근거가 됩니다.

6. 변호사의 조력, 왜 필요한가요?

부동산 임대차 분쟁은
단순히 “누가 옳고 그르냐”를 따지는 게 아닙니다.

법의 적용, 증거의 형성, 대화의 전략까지
전문적인 지식과 경험이 절실하게 필요한 영역입니다.

저희 법무법인 심은
주택·상가 임대차 분쟁에 수백 건 이상 대응한 경험을 바탕으로
임대인의 권리를 보호하고,
불필요한 분쟁과 손해를 최소화할 수 있도록
실질적 조치를 안내해드립니다.

임차인의 요구에 막막하셨다면,
지금 바로 저희와 상담해보세요.
상황에 맞는 가장 효과적인 대응 방안을 알려드리겠습니다.

법무법인 심

심준섭 변호사가 작성한 다른 포스트