전세보증금을 늦게 주어 피해가 발생했을 때, 어떻게 해야할까요?

심준섭 변호사

법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

전세계약이 끝났는데
집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않는 상황,
생각보다 흔하게 발생합니다.

“집이 안 팔려서요”
“세입자가 아직 안 들어와서요”
“곧 줄 테니 조금만 기다려주세요”

처음에는 그저 시간이 좀 필요한가보다 생각하지만
몇 주, 몇 달이 지나도 보증금을 받지 못한다면
세입자는 금전적·정신적으로 심각한 피해를 입게 됩니다.

보증금 반환 지연은 단순한 약속 위반이 아니라
법적 책임이 따르는 계약 위반입니다.

임대차 계약이 종료되었음에도
정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않으면
임차인은 지연이자(지연손해금)를 청구할 수 있고,
필요 시 소송 제기와 강제집행도 가능합니다.

✅ 1. 내용증명으로 공식 요청

계약 종료일 이후 일정 기간 내에
**‘보증금 반환을 요구하는 내용증명’**을 임대인에게 보내세요.
내용증명은 법적 분쟁 시 중요한 증거로 사용됩니다.

✅ 2. 보증보험에 가입되어 있다면, 곧바로 청구 가능

전세보증금 반환보증보험에 가입된 경우,
임대인이 보증금을 돌려주지 않으면
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증을 통해
대신 지급을 청구할 수 있습니다.

※ 이 경우 지급 후 보험사가 임대인에게 구상권 청구를 진행합니다.

✅ 3. 소송 제기 – 전세보증금 반환청구 소송

임대인이 계속해서 지급을 미루거나
연락을 회피할 경우,
법원을 통한 소송 절차로 돌입해야 합니다.

✅ 4. 집을 경매에 넘겨 강제 회수 (강제집행)

판결문을 받은 후에도 임대인이 임의로 지급하지 않으면,
집에 대해 경매를 신청해 보증금을 회수할 수 있습니다.
(이때 대항력과 우선변제권이 있는 경우 더욱 유리)

많은 임차인들이
“정말 줄 것 같아서…”
“조금만 더 기다리면…” 하며 시간을 보내지만,

지체할수록 손해는 커집니다.

특히 집주인이 다주택자이거나
이미 채무가 많아 경매 위험이 있는 경우,
임차인은 후순위로 밀려 보증금을 잃을 수도 있습니다.

법무법인 심

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