근저당 걸린 집, 보증금을 지키는 방법 알려드립니다.

심준섭 변호사

부동산 계약을 하다 보면
'근저당'이라는 단어, 많이 들어보셨을 겁니다.
막연히 위험하다는 건 아시지만,
근저당이 걸린 집들이 가격이 좋아 고민되기도 하시죠.

그래서 많은 분들이 묻습니다.
"근저당 잡힌 집, 조금이라도 안전하게 계약할 방법 없나요?"

바로 그 방법이
**'소액임차인 최우선변제권'**입니다.

집이 경매로 넘어가더라도
보증금 중 일정 금액은 가장 먼저 돌려받을 수 있도록
보호해주는 제도입니다.

예전엔 임차인들이 경매 후
보증금을 한 푼도 못 받는 경우가 많았죠.
이런 상황을 막기 위해 만들어졌습니다.

다만, 모든 임차인에게 해당되는 건 아니고
월세 세입자 중심의 최소 보호 장치라고 보시면 됩니다.

이 3가지를 모두 갖춰야
최우선변제권이 인정됩니다.

특히 주의할 점!

하나라도 빠지면
최우선변제권은 날아갑니다.

지역마다 다릅니다.
계약하려는 집이 있는 지역의 '소액임차인 한도'를
반드시 확인하세요.

예를 들어

이렇게 구분되어 있으며
보증금 한도와 최우선변제 금액이 다릅니다.

경매가 시작되면
임차인이 반드시 '배당신청'을 해야
최우선변제금을 받을 수 있습니다.

안 하면
보증금을 못 받을 수도 있습니다.

또한 최우선변제금은
낙찰가의 절반 안에서만 받을 수 있다는 점도 주의하세요.

인천의 한 주택,
2016년에 근저당 설정
보증금 3,500만원

→ 인천은 수도권 과밀억제권역
→ 2016년 기준 최우선보호 2,700만원
→ 나머지 800만원은 후순위 배당

근저당 걸린 집,
가능하면 피하라는 게 부동산의 기본 상식입니다.
하지만, 가격 등 매력이 있다면
최우선변제권 조건을 꼭 확인하고
만일의 사태에 대비하세요.

조금만 꼼꼼히 준비하신다면
위험을 줄이고
보증금 피해를 최소화할 수 있습니다.

법무법인 심

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