[여의도변호사] 빌트인 된 냉장고 수리는 임대인? 임차인? 

최근 시공된 많은 아파트나 오피스텔에서 각종 주방가전제품들이 빌트인 되어 있습니다.

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빌트인된 가전제품은 빌트인이 일반화된 초기 전기 오븐을 넘어서서 냉장고, 김치냉장고, 식기세척기, 에어프라이기 등 점점 다양해지고 있지요.

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그런데 이런 빌트인 된 가전제품은 가전제품인만큼 언젠가는 고장이 날 수 밖에 없습니다.

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이러한 빌트인 된 가전제품이 고장 났다면 임대인이 수리의무를 부담할까요, 임차인이 수리의무를 부담할까요?

또한 임차인은 빌트인 가전제품이 고장난 것을 이유로 임대차 계약의 해지를 요구할 수 있을까요?

안녕하세요. 법무법인대한중앙 계약분쟁전문변호사 이동규 변호사입니다.

오늘은 현행 법령과 우리 법원의 판례에 따라 임대인의 의무와 임차인의 의무에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

임대인의 의무

우리 민법은 제623조에서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다.

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따라서 우선적으로 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 하기 위해, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도할 의무를 집니다.

대법원 판례에 따르면 통상의 임대차 관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 해당 임대목적물을 사용·수익하게 함에 그치는 것이고,

더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없으며,

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임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우, 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되고 그 이후에는 임차인의 관리 하에 임대목적물의 사용과 수익이 이루어지는 것입니다(대판 1999. 7. 9, 99다10004).

수선의무

임대인은 계약존속 중 임차인이 사용·수익을 하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지므로 여기서 수선의무가 발생합니다.

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로,

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(즉, 임차인이 수선의무를 부담하지만),

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그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대판 1994. 12. 9, 94다34692, 94다34708).

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이를 통상적으로 소(小)수선의무는 임차인이 부담하고 대(大)수선의무는 임대인이 부담해야 한다고 봅니다.

그런데 이 때 임대차에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임 지급의무는 상호 대가관계에 있으므로, 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나,

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목적물의 사용·수익이 전혀 사용할 수 없을 정도가 아닌 부분적으로 지장이 있는 경우에는 그 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부에 대하여 지급을 거절할 수는 없습니다(대판 1997. 4. 25, 96다44778).

임차인의 의무

임차물의 ‘일부’가 임차인의 과실 없이 멸실 및 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조 제1항).

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다만 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제627조 제2항).

사용·수익상의 의무

임차인은 반환시기에 임차물 자체를 반환하여야 하는 특정물인도채무를 지므로, 그 반환할 때 까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보존할 의무를 부담합니다(민법 제374조).

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그리고 임차물이 수리를 요하거나 또는 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 이를 통지하여야 합니다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 통지할 필요가 없습니다(민법 제634조).

한편, 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다(민법 제624조).

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다만 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제625조).

이러한 민법의 규정에 의할 경우, 빌트인 된 가전제품이 고장 났다면, 빌트인이 되어 있는 오피스텔이나 아파트를 전제로 임차인은 임차를 한 것이므로 임대인이 수리의무를 부담하여야 한다고 해석하여야 합니다.

그러나 이때 빌트인 된 가전제품의 고장이 임차인의 과실 등을 이유로 고장난 것이라는 것을 임대인이 입증할 수 있다면 이 경우에는 임차인이 수리를 해야 합니다.

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또한 계약 상 빌트인 된 가전제품의 수리의무에 대하여 임차인이 이를 부담한다는 특약 등이 있는 경우에도 임차인이 수리의무를 부담합니다.

한편, 임차인이 빌트인 가전제품이 고장난 것만으로 주거의 목적을 달성할 수 없는 때라 하기는 어려우므로 이를 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없으며, 다만 임차인은 그 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

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