부동산 매매계약 중도금, 잔급 미지급에 따른 계약해제 

잔금 이행지체를 사유로 매매계약을 해제하려면?

우리 민법은 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.(민법 제544조)

​따라서 잔금을 미지급하는 것은 매수인의 귀책사유에 의해 채무를 이행하지 않는 경우로서 이행지체를 사유로 계약을 해제할 수 있습니다.

문제는 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기 의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에 이처럼 쌍무계약에서 동시이행 항변권이 존재하는 경우 이행지체가 문제가 됩니다.

동시 이행항변권이 존재하는 한 채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않더라도 위법성이 조각되어 원칙적으로 이행지체가 되지 않기 때문에 일방이 타방 당사자를 이행지체에 빠뜨리기 위해서는 자신이 지고있는 채무를 이행하거나 이행제공을 하여야 하기 때문입니다.

판례는 매수인이 계약이 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔여 대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기 서류를 수령할 준비를 아니한 경우 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도에 관하여 ‘매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔 대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기 서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것이며, 이 경우 매도인이 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제공은 이로써 충분하다’ 라고 판시하고 있습니다.

따라서 매도인은 자신이 소유권이전등기 서류를 모두 준비하고 매수인에게 잔금을 지급하라고 최고를 하면 이는 이행의 제공을 한 것이고 이로부터 상당한 기간이 지나면 해제권이 발생하게 됩니다.

이행지체로 인한 계약 해제의 효과는?

민법에서는 채무자의 이행지체 책임에 대하여 손해배상 책임 (민법 제390조, 제395조 ), 계약 해제권 (민법 제544조, 545조) 등을 규정하고 있습니다. 따라서 위 규정에 의해 매도인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것입니다.

​부동산 매매는 주로 공인중개사를 통해 하는 경우가 많으며 대부분의 공인중개사 분들이 사용하는 매매계약서에는 위약금 특약이 들어가 있습니다. 따라서 이러한 위약금 특약이 있는 경우 매매 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속되게 됩니다.

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다만 이러한 위약금 특약이 없다면 계약금은 매매계약에 부속된 종된 계약으로서 매매의 해제와 함께 계약금 계약 역시 무효가 되어 매도인은 매수인에게 계약금을 반환해야 하고 실제 입은 손해를 입증해야만 그 손해를 보상받을 수 있습니다.

390조(채무불이행과 손해배상)

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

​395조(이행지체와 전보배상)

채무자가 채무의 이행을 지체한 경우에 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여도 그 기간내에 이행하지 아니하거나 지체후의 이행이 채권자에게 이익이 없는 때에는 채권자는 수령을 거절하고 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있다.

제544조(이행지체와 해제)

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

제545조(정기행위와 해제)

계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 고려 중이시라면,,

매수인의 잔금 미지급을 사유로 계약해제 후 계약금을 몰취하려면 정당하게 제3자에게 소유권 이전등기에 필요한 서류들을 맡기고 귀하들의 잔금 지급의무를 통지하여야 합니다.

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이런 절차를 법률에 정한 절차에 의해 행하지 않는 경우 계약이 적법하게 해제되지 않고 그에 따른 손해 배상 청구를 할 수 없습니다. 따라서 계약해제의 통지와 손해배상은 전문가와 함께하여야 합니다.