전세사기피해자등 결정신청이 반려된다면? 변호인의견서가 중요한 이유 

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

전세사기로 인해 보증금을 돌려받지 못한 피해자는 ‘전세사기 피해자등 결정 신청’을 통해 법적 보호와 지원을 받을 수 있습니다. 하지만 신청했다고 해서 무조건 피해자로 인정받는 것은 아닙니다.

특히 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정 특별법」 제2조 제4호에 의해 “임대인의 기망(속임) 행위가 명확하지 않다”는 이유로 피해자로 인정받지 못하는 경우가 많습니다. 그렇다면, 2조 4호로 반려된 경우 어떻게 해야 할까요?
오늘은 전세사기 피해자 결정 신청 절차와 반려된 경우 변호사의 의견서가 어떻게 도움을 줄 수 있는지를 알려드리겠습니다.

✅전세사기 피해자 결정, 왜 중요한가?

전세사기 피해자로 인정받으면 법적·재정적 지원을 받을 수 있습니다. 신청이 승인되면 전세보증금 반환 소송뿐만 아니라 금융지원, 경매 시 우선변제 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

📌전세사기 피해자로 인정받으면 받을 수 있는 지원

하지만, 피해자로 인정받기 위해서는 법적으로 명확한 근거가 필요합니다. 특히 제2조 제4호의 ‘임대인의 고의성’이 인정되지 않으면 피해자로 결정받기가 어렵습니다.

✅2조 4호 반려란? 피해자로 인정받지 못하는 이유

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 다음 4가지 요건 중 일부를 충족해야 합니다.

1️⃣ 주택 인도 및 전입신고 완료, 확정일자 부여
2️⃣ 보증금이 일정 금액 이하 (5억 원 이하, 일부 지역은 2억 원 이하)
3️⃣ 다수의 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우
4️⃣ 임대인이 보증금 반환 의사가 없었다는 정황이 확인되는 경우 (제2조 제4호 적용)

반드시 모든 요건을 충족할 필요가 없기 때문에 까다롭지 않을 거라 생각하는 사람들이 많지만, 인터넷에 잠시만 검색해 봐도 수많은 반려 사례를 확인하실 수 있습니다.

🚨 2조 4호 반려 사유 (피해자로 인정받지 못하는 이유)

✅ 임대인의 기망 행위(사기 행위)가 입증되지 않음
✅ 임대인의 재정적 어려움이 단순 채무불이행으로 판단됨
✅ 보증금 반환을 미루고 있지만, 명확한 사기 행위가 보이지 않는 경우

즉, 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 이유만으로는 피해자로 인정되지 않습니다. 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다는 점을 명확히 입증해야 합니다.

✅2조 4호로 반려된 경우, 변호사의 의견서가 중요한 이유

2조 4호로 반려된 경우, 단순히 추가 서류를 제출한다고 해서 피해자로 인정받기는 어렵습니다. 이런 상황에서, 변호사의 의견서가 중요한 역할을 하게 됩니다. 변호사는 임대인의 사기 행위를 입증할 법적 근거를 마련하고, 기존 신청서에서 부족했던 증거를 보완하여 정리하는 역할을 합니다. 또한, 사기죄 성립 가능성을 분석해 피해자로 인정받을 가능성을 높이는 데 도움을 줄 수 있습니다.

📌 변호사의 의견서 내용 예시

✅ 임대인의 사기 행위 입증 (고의적 계약 체결, 전세보증금 반환 의사 없음)
✅ 임대인이 다른 세입자에게도 동일한 피해를 입힌 정황 분석
✅ 기존 제출 서류에서 부족했던 부분 보완 및 재정리

🆗 결론

전세사기 피해자로 인정받지 못하면, 보증금 반환 소송이나 각종 지원에서 불이익을 받을 가능성이 높아집니다. 특히, 2조 4호 반려는 단순한 서류 보완만으로 해결되지 않는 경우가 많기 때문에, 법적 논리와 증거를 체계적으로 정리하는 과정이 필수적입니다.

이러한 상황에서는 변호사의 법률적 분석과 의견서 제출이 중요한 해결책이 될 수 있습니다. 임대인의 고의적 기망 행위를 입증하고, 피해자로 인정받을 수 있도록 논리를 보강하는 것이 핵심입니다. 피해자로 인정받지 못해 어려움을 겪고 계신다면, 법률 전문가의 도움을 받아 신속하고 효과적인 대응 방안을 마련하시길 바랍니다.

유선종 변호사는?

임대차, 부동산 등의 분야에 전문성을 가지고 있으며 서울대 법대 출신의 엘리트 변호를 통해 의뢰인이 원하는 최고의 결과를 만들어 내고 있습니다.

관련 사안으로 궁금하신 점이 있다면 편한 시간에 언제든 연락 부탁드리며,

가볍게 생각할 수 있는 사건에 대해서도 구체적이고 상세한 상담이 가능하니 상담 예약 해주시면 안내 도와 드리겠습니다.

더신사 법무법인은?

[1] 종합 법률 서비스를 제공하며 동시에 각 법률에 맞는 전문가가 사건을 담당하고 있습니다. 형사, 민사, 가사 등 각 분야에 전문성을 가지고 있는 변호사가 진행하기에 돌발적인 사안에 대한 대처가 가능합니다.

[2] 처음부터 끝까지 변호사가 직접 사건을 책임지고 진행하기에 의뢰인과의 소통이 원활합니다. 일부 사무장 로펌의 경우, 실제 변호사와의 상담은 거의 하지도 못하고 사무장에게 전권을 일임하여 사건이 진행되기에 답답한 분들이 많습니다. 더신사 법무법인은 사무장 없이 변호사가 직접 소송을 진행하기에 불편함 없이 사건에만 집중할 수 있습니다.

[3] 대형로펌 출신의 변호사를 다수 보유하고 있어 사건의 전문성과 사건 진행의 유연함이 돋보입니다. 어려움이 있을지언정 불가능한 사건은 없다는 마음으로 변호를 진행하며 의뢰인의 억울함이 풀릴 수 있도록 최선을 다해 도와 드리고 있습니다.

[4] 사무장이 없는 로펌이기에 비용이 매우 합리적이고 저렴합니다. 로톡의 특성상 구체적인 수임비를 밝힐 수는 없습니다. 하지만, 저희는 사건을 한 번 의뢰한 분들이 비용적인 문제로 다른 로펌을 찾다가 다시 저희에게 의뢰를 맡길 정도로 합리적이고 부담없이 법률 서비스를 받을 수 있습니다.