전세보증금 못 돌려받았을 때 이렇게 대응하세요

이기연 변호사

승소

최근 전세사기 피해가 급증하고 있습니다. 계약 만료일이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못하거나, 임대인이 연락을 끊고 버티는 사례가 적지 않습니다. 일부는 의도적으로 과도한 보증금을 받아 편취하는 범죄로 이어지기도 합니다.

전세보증금 미반환 상황에 처하셨다면, 다음과 같은 순서로 대응하셔야 합니다.

임대인이 보증금 반환을 차일피일 미루거나 연락조차 하지 않는다면, 내용증명 우편으로 계약 해지 의사와 반환 요청을 공식적으로 전달해야 합니다.

내용증명은 향후 소송 시 중요한 증거가 되며, 임대인에게 반환 의무를 인지시키는 강한 압박 수단이기도 합니다.

특히 변호사를 통해 내용을 정리하고 발송한다면, 임대인에게 법적 대응 의지를 분명히 보여줄 수 있어 합의 가능성도 높아집니다.

지급명령은 정식 소송 전 단계로, 임대인의 이의가 없을 경우 빠르게 확정되어 판결과 동일한 효력을 가집니다.

임대인이 이의신청을 하지 않으면 단기간에 확정 판결을 받은 것과 같은 결과를 얻을 수 있어 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

단, 이의신청이 들어올 경우 정식 민사소송으로 전환되므로 이후 절차를 준비해 두어야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 부득이하게 이사해야 할 경우, 임차권등기명령을 통해 퇴거 이후에도 임차인의 권리를 보존할 수 있습니다.

이 등기는 전세보증금반환청구소송 중에도 임차인의 우선변제권과 대항력을 유지해주는 중요한 절차입니다.

이사와 동시에 등기 신청을 진행하지 않으면 임차인으로서의 법적 지위를 상실할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

내용증명과 지급명령에도 임대인이 응하지 않는다면 민사소송을 통해 판결을 받아야 합니다.

소송을 통해 확정 판결을 받게 되면, 상대방의 부동산·재산에 대한 강제집행(경매 등)이 가능해집니다.

특히 다음과 같은 경우에는 형사고소도 고려할 수 있습니다.

전세보증금 반환소송이 진행되는 과정에서는, 임대인의 재산 상황을 미리 파악해 두는 것이 매우 중요합니다.

임대인이 보유한 부동산에 이미 근저당권이 다수 설정되어 있거나, 채권자가 여럿 존재한다면 판결을 받아도 실질적인 회수가 어려울 수 있습니다. 이럴 경우 집행 가능성이 높은 재산이 있는지 사전 조사를 진행하고, 필요한 경우 가압류를 신청하여 집행을 준비해야 합니다.

또한 일부 임대인은 소송 도중 회생신청이나 파산신청으로 채무를 회피하려는 시도를 하기도 하므로, 진행 상황을 꾸준히 체크하면서 대응 전략을 수립해야 합니다.

의뢰인 A씨는 전세보증금 1억4천만 원을 돌려받지 못하고 있었습니다.

임대인 B씨는 시가 9천만 원 미만의 부동산을 담보로 과도한 보증금을 받아 계약을 체결했고, 실제로 본인 명의의 자본 없이 수십 건의 깡통전세 계약을 체결하며 임차인들에게 총 140억 원 이상을 편취한 혐의로 재판에 넘겨졌습니다.

A씨는 즉시 법무법인 새움을 통해,

등을 입증자료로 제출해 형사고소 및 민사소송을 병행하였습니다.

그 결과, 재판부는 B씨에게 전세보증금 1억4천만 원과 함께 지연손해금을 연 5~12% 비율로 지급하라는 판결을 선고하였고,

A씨는 판결문을 통해 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원을 확보할 수 있었습니다.

전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순한 민사 분쟁이 아니라, 경우에 따라 사기죄 등 형사문제로 발전할 수 있습니다.

내용증명 → 지급명령 → 임차권등기명령 → 소송 → 강제집행

이러한 절차를 정확하게 밟아야 피해를 최소화할 수 있습니다.

민사소송은 시간이 오래 걸리고 절차가 복잡한 만큼, 전세사기 및 보증금 미반환 사건 경험이 풍부한 변호사와 함께 대응하시길 권합니다.

혼자 감당하려 하지 마십시오. 변호사의 조력이 가장 빠르고 정확한 해결책이 될 수 있습니다.

법무법인 새움

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