공유물분할소송의 특징과 해결 방법, 부동산전문변호사의 필요성 

We Solve 입니다. 부동산을 공동으로 소유하다가 이해관계가 엇갈릴 때, 가장 흔하게 발생하는 분쟁이 바로 공유물분할소송입니다. 형제자매, 친척과 공동으로 토지나 건물을 소유하다가 의견 차이로 매도, 사용, 개발이 어렵게 되면 문제가 되죠. 법적인 절차를 통해 문제를 해결할 수밖에 없습니다.

​

얼마 전 저희 로펌에서도 가족 간의 공유물 분할소송이 2년 간의 분쟁을 끝냈던 사건이 있었는데요. 최근 한국에서는 베이비품 세대의 은퇴로 상속으로 인한 공유재산 문제가 증가하면서 공유물분할소송의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

공유물분할소송은 단순히 소유권을 나누는 것처럼 보일 수 있지만, 실제로는 매우 복잡하고 전문적인 법적 절차가 요구되는 민감한 문제입니다. 특히 가족간의 감정공방이 돌이킬 수 없는 파국을 맞기도 하므로 꼭 알고 계셔야 합니다.

공유물분할소송이란?

공유물분할소송이란 공동으로 소유하고 있는 재산을 각 공유자의 몫으로 나누기 위한 소송입니다. 민법 제268조에 따라 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있으며, 다른 공유자의 동의가 없어도 가능합니다. (다만, 민법에 의하면 5년 이내의 기간으로 분할금지특약이 가능합니다)

문제는 방식입니다. 협의가 가능하다면 분할 협의서를 작성해 간단하게 정리할 수 있지만, 의견 충돌이 심하거나 지분 비율이 복잡할 경우 법원에 공유물분할소송을 제기해야 합니다. 협의만 된다면 정말 베스트이겠지요? 하지만 돈 앞에서 장사없다고 정말 쉽지 않습니다.

공유물분할소송의 주요 특징

고유필수적 공동소송의 성격

공유물분할소송은 모든 공유자가 소송에 참여해야 하는 고유필수적 공동소송입니다. 이는 공유물분할의 성질상 당연한 결과로, 일부 공유자만을 대상으로 분할을 진행할 수 없습니다 (대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615, 44622 판결). 일반 민사소송과는 다른 특징이 있는 것이죠.

​

따라서 공유자 중 한 명이라도 누락된다면 소송 자체가 부적법하게 됩니다. 공동상속인, 형제자매 간에 분쟁이 있을 떄 고의적으로 재판에 불출석하는 경우도 있습니다. 이를 막기 위해서 민사소송법상 특별송달, 공시송달 등 소송전략이 필요합니다.

협의가 안 되면 법원이 개입

공유자들 간 자발적인 합의가 불가능한 경우, 법원이 직접 개입하여 분할 방법을 결정합니다. 법원은 당사자가 주장하는 분할방법에 구속되지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 결정할 수 있습니다 (대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결) 어느정도 재량이 있다는 뜻입니다.

현물분할이 원칙, 경매도 가능, 가액보상도 가능

가능한 경우에는 원칙상 토지나 건물을 실제로 나누는 ‘현물분할’을 우선합니다. 그러나 구조상 나누기 어렵거나 가치 손실이 클 경우, 법원은 경매 후 그 대금을 지분 비율대로 나누는 ‘경매로 인한 대금분할’을 결정할 수 있습니다. 1명의 단독소유로 하고, 나머지 공유자가 가격을 배상시키도록 하는 가액보상에 의한 분할도 가능합니다. 바로 이 분할방법을 둘러싸고 분쟁이 있는 경우가 많습니다. 경매를 하면 가치가 하락하기 때문에 모두에게 좋을 것은 없지만, 현금이 없는 경우 울며 겨자먹기로 경매를 할 수 밖에 없죠. 판사도 이것을 좋아하지는 않습니다.

감정평가, 공시지가, 관리방법 등 전문 지식 요구

공유물분할소송에서는 공유물의 가치를 정확히 평가해야 하고, 적정한 가치를 평가받기 위해 감정평가가 필요합니다. 감정결과를 바탕으로 법원에 변론해야 하므로 전문적인 법률지식이 필요합니다. 법원에서 기본적으로 감정보고서에 따르지만, 반드시 따라야 할 의무가 있는 것은 아닙니다. 때문에 원고, 피고는 각각의 입장에 따라 다른 전략이 필요한 것이죠.

소송 진행 기간이 길고 감정적 대립이 클 수 있음

공유물분할소송은 가족 간 분쟁인 경우가 많아서 감정이 개입되기 쉽고, 기간도 수년이 걸릴 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히 공유물분할금지 특약을 둘러싸고 법률상 분쟁이 있을 수 있습니다. 또한 공유상태에서 누가 어떤식으로 관리할지 (예컨대, 임대방법)에 관해서도 분쟁이 있습니다. 실거주가 아니라면 소송 도중 임차인을 어떻게 받을 것인지도 결정해야 한다는 뜻입니다. 임대료는 누가 받는지도 문제되고요.

참고로, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 이는 공유물의 관리방법에 관하여 공유자의 지분과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 적법하다는 의미입니다. 그러나 민법에 의하면, 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있습니다 (민법 제265조).

공유물분할소송 해결방법

공유물분할소송을 현명하게 해결하기 위해서는 다음과 같은 노력이 필요합니다.

사전 협의의 노력

소송은 최후의 수단입니다. 법적 절차로 가기 전, 분할에 대한 진지한 협의를 시도하고, 조정 절차를 통해 해결할 수 있다면 비용과 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 공유물분할소송은 소송 중에도 조정, 화해의 여지가 크기 때문에, 선행 합의가 있으면 매우 유리합니다. 판사도 가급적 조정, 화해로 해결되는 것을 원합니다. 당사자간에 원만히 해결했다는 명분도 얻고, 판결문을 쓰지 않아도 되니 업무 부담도 덜 수 있습니다:)

부동산 전문 변호사의 조력 받기

공유물 분할은 단순히 "나누자"는 말로 해결되지 않습니다. 감정평가, 지분 분석, 소유권 확인, 등기 문제 등 전문적인 절차가 따라오며, 자칫하면 자신의 권리를 제대로 확보하지 못할 수도 있습니다. 공유물분할소송을 고려하고 있다면 반드시 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 전략을 세워야 합니다. 그 전략은 원고인지, 피고인지, 공유물이 무엇인지, 특약이 있는지 등등에 따라 다릅니다.

공유물분할소송은 단순한 지분 나눔의 문제가 아니라, 권리와 이익이 충돌하는 복잡한 법률적 분쟁입니다. 특히 가족 간 분쟁일 경우 감정의 골이 깊어질 수 있으므로, 전문가의 조언 없이 단독으로 해결하려다 보면 시간과 비용은 물론 관계까지 망가질 수 있습니다. 지금까지 저희가 수행했던 사건을 보더라도 뒤늦게 후회하는 반대 당사자가 많았습니다.

​

지금 당장 공유물분할소송에 대해 고민하고 있다면, 더 늦기 전에 법률 상담을 받아보세요. 빠르고 정확한 대응이 당신의 권리를 지키는 첫걸음입니다.