상가임대차보호법의 적용 범위 – 공장의 경우 

최신 대법원 판례를 통해, 상가임대차보호법이 적용되는 임대차계약의 범위, 특히 공장 임대차의 경우 상가임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있을지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결 [건물인도]

상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다.

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상가임대차보호법이 적용되는 임대차계약의 경우, 상가임대차보호법에 정한 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. ​대표적으로는 대항력, 계약갱신요구권 등이 가장 중요한 임차인의 권리에 해당합니다.

위 대법원 판례는,

1. 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말하는 것으로,

2. 원칙적으로 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장, 창고 등의 시설물은 ‘영업용’ 시설에 해당하지 아니하여 상가임대차보호법의 적용 대상이 아니나(민법에 규정된 임대차의 법리 적용),

3. 예외적으로 공장, 창고 등의 시설물에서 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동(영업활동 – 대표적으로 고객으로부터 결제, 대금수령 등을 하는 행위)이 함께 이루어진다면 상가임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다는 것입니다.

해당 사안에서 대법원은,

‘이 사건 임대차목적물의 대부분은 용접 가공 및 제조(사실행위)를 하는 작업장이고, 일부분이 그 외의 업무(영업행위)를 하는 사무실로 구성되어 있으나, 임차인은 이 사건 임대차목적물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 임대차목적물에서 상품의 제조·가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로

제조업을 영위하는 상인인 임차인이 이 사건 임대차목적물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 임대차목적물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 한다’고 판단하였습니다.

요약하면, 임대차목적물 대부분이 공장, 창고 등 비영업용으로 사용되더라도 일부분을 영업활동을 위한 사무실로 사용하고 있다면, 상가임대차보호법의 적용대상이 된다는 것입니다.

다만, 위와 같은 판단은 사안에 따라, 법원에 어떻게 주장하고 입증하느냐에 따라 결론이 달라질 것입니다.