설계변경, 분양자(시행사)의 손해배상책임이 인정되는 경우 

아파트 설계변경에 따라 수분양자들에게 조망권 피해가 발생한 경우, 분양자의 손해배상책임(채무불이행책임, 하자담보책임)이 어떤 경우에 인정되는 것인지 최신 대법원 판례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결 [손해배상(기)]

아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동 · 세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동 · 세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획에 따라 결정된다. 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고 · 설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고, 특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 따라서 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 아파트 각 동 · 세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등에 따른 일조나 조망, 사생활 노출 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조). 나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동 · 세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

위 사건은 분양계약 체결시에 제공된 도면이나 조감도, 모델하우스 도형 등 분양자료에는 존재하지 않았던 ‘문주’를 설치함으로 인하여 조망권 내지 일조권이 침해​되었다면서, 수분양자 여러 명이 시행사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다.

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1심과 2심은, ‘문주’의 설치로 인해 수분양자들의 조망권 내지 일조권에 큰 영향을 미칠 수 있고, 이는 분양계약서에서 변경 가능성을 명시한 ‘출입구의 차별화 디자인’이나 ‘단지 여건이나 구조의 개선을 위한 설계변경’의 범위를 넘어선 것이어서, 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었다고 판단하여 시행사의 손해배상책임을 인정하였습니다.

하지만 대법원은,

① ‘문주’의 설치로 수분양자들의 시야의 범위가 일정 부분 제한된 것으로 보이긴 하나 시야 제한이 중대한 정도에 이르렀다고 보기는 어렵다.

② 이 사건 분양계약서에는 기타 유의사항으로서 '단지 조경 시공계획은 변경될 수 있음'을 명시하였는데, 수분양자들이 분양계약을 체결할 당시 설계도면 등에는 수분양자들 세대 인근에 구조물 등의 설치가 예정되지 않았다고 하더라도 향후 설계변경으로 수목이나 구조물을 설치할 수 있음이 예정되었으며, 수분양자들 세대는 비교적 저층인 2층 또는 3층에 위치하였으므로 설계변경으로 인근에 수목이나 구조물이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보인다.

라고 판시하면서 분양자의 손을 들어주었습니다.

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한마디로 요약하면,

분양계약에서 설계변경으로 인하여 발생한 피해에 대해 분양자에게 손해배상책임을 물을 수 있을지 여부는,

‘설계변경이 분양계약 당시 예상할 수 있는 범위 내에 있었는지’를 기준으로 판단됩니다!