지역주택조합의 설명의무위반으로 인한 조합가입계약 취소 

1. 지역주택조합제도에 대하여​

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가. 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다.(주택법 제2조 제11호 가목)

주택법 제11조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.

주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다.

한편, 주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에의 해당 여부를 확인하여야 합니다.​

위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없습니다. ​

​나. 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 합니다.​

​이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.[대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 등]

2. 조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환 등

​2020. 12. 11.부터 조합원 모집주체는 가입신청자가 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 가입비 등의 일체의 금원을 예치기관에 예치하도록 하여야 하고, 가입신청자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있고, 모집주체는 가입신청자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 하며, 예치기관의 장은 가입비등의 반환 요청을 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 하고, 모집주체는 가입신청자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.{주택법 제11의 6}​

​주택법 11조의 6은 제2항에서 “가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 조합가입계약서 작성시점이 아니라 가입비 등을 예치한 날이 기준이 된다는 점을 주의하여야 할 것입니다.

​또한, 주택법 11조의 6은 제3항에서 “청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.”고 규정하고 있으므로 내용증명 등으로 청약 철회를 표시하는 경우에 발송이 30일 이내에만 이루어지면 효력이 발생하고 해당 내용증명이 조합측에 송달이 되지 않거나 30일 이후에 송달된다고 하더라도 가입 철회의 효력에는 영향이 없는 것인데, 구두로 철회의 의사를 표시할 수도 있으나 철회 의사표시 시기라든지 철회 의사표시 행위 존재자체에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로 내용증명 등을 통하여 철회의 의사표시를 하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

​​위 주택법 제11의 6의 가입비 반환 규정은 2020. 12. 11. 이후 최초로 조합원 모집신고를 하는 경우(변경신고는 제외합니다.)부터 적용된다고 할 것입니다.{부칙(법률 제16811호) 제2조}

3. 지역주택조합의 설명의무위반으로 인한 가입계약 취소 - 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결

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가. 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결은

「甲이 乙지역주택조합에 가입하기 위해 제1차 계약금을 납부하였다가 다음 날 조합 가입을 철회하려 하였으나, 乙지역주택조합추진위원회 등이 철회가 불가능하다고 하여 甲이 다시 계약을 진행하기로 하고 조합가입계약서를 작성한 다음 제2차 계약금을 지급하였는데, 이후 甲이 중도금 대출이 실행되지 않아 乙지역주택조합 추진위원회 등과 전화 상담을 하였고, 乙지역주택조합 추진위원회 등이 계약해지를 하면 위약금이 발생한다며 계약유지를 권유한 경우 하자, 甲이 乙지역주택조합 추진위원회 등을 상대로 조합가입계약 취소 및 계약금 반환을 구한 사안」에서

[① 甲의 아들이 철회권을 행사한다며 전날 납입한 1차 계약금의 반환을 요구하는 과정에서 업무대행사 직원인 팀장이 위 아들의 요구를 거부하면서 반환이 불가능하다는 취지로 거듭 설명하여 甲이 그냥 정식 계약서를 작성 · 교부받기로 하였고 그 후 제2차 계약금도 납입하기에 이른 것인데, 이에 관하여 乙측(지역주택조합 추진위원회와 업무대행사 측을 의미하는 것입니다.) "위약금 발생 때문에 1,500만 원 환불은 불가능하여서 그렇게 말한 것이지 무조건적으로 해지 자체가 불가라고 말한 취지는 아니다."라고 변명하지만, 이는 "모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다."고 규정한 주택법 제11조의6 제6항에 어긋나는 피고 주장일 뿐만 아니라 업무대행사 직원인 팀장이 실제 그처럼 설명한 바가 있다면 이는 위 팀장이 위 법률 규정을 몰각하여 거짓 설명을 한 것이고 주택법 제11조의4 제1항의 설명의무도 실질적으로 위반한 데에 해당한다.

② 이후 업무대행사 직원인 팀장이 전화 통화시 甲에게 "포기하면 3,300만 원 업무추진비 공제된다 했잖아요."라고 하여 위약금 3,300만원 없이는 조합원 탈퇴가 불가하며 탈퇴하려면 3,300만 원을 위약금 납입해야 한다는 뜻으로 말을 하였는데, 당초 청약철회권(주택법제11조의6 제2항, 제6항)에 관하여 제대로 설명하지 않았고 오히려 일부러 틀리게(위약금이 1,500만 원이라고) 설명했었다가 이제는 철회기간 30일이 지난 상황이라는 차이만 있을 뿐이고 결국 기존과 유사한 맥락에서, 그 연장선상에서 그렇게 말한 것이다.

③ 피고 측 직원의 이러한 설명의무 해태 내지 설명의무 법률조항 위반은 비교적 일관되고 반복된 것으로 보이고, 피고 측 직원은 계약 제9조 제2항, 주택법 제11조의6 제2항에서 규정한 '30일 내 철회권'에 대해 이 사건 계약 체결 무렵에 이미 알고 있었고, 마찬가지로, 주택법상 설명의무에 대해서도 잘 알고 있었으리라 보아야 옳고, 즉 피고 측 직원은 알면서도 甲에게 정확한 설명을 해주지 아니한 것이다.

④ 피고 측 직원 등이 청약 철회와 가입비 반환에 관하여 甲 측에 구두 설명을 정확하게 해 주었어야 비로소 위와 같은 주택법상 설명의무를 이행했다고 볼 수 있는데, 피고 측 직원 누구도 甲에게 계약 제9조 제2항 및 철회권, 철회기간에 관하여 구두 설명을 함으로써 설명의무에 관한 위 주택법령을 충실히 준수하였다고 볼 만한 정황 증거가 없고, 비록 설명확인서에 甲이 가입철회 안내를 확인하였다는 란에 V 표시를 했기는 하나, 그러한 증거만으로는 피고 측이 주택법상의 설명의무를 이행하였다는 반증을 인정할 수 없는바, 오히려 일부러 틀리게, 반대 취지로 설명한 바 있음이 명백하기 때문이다.

⑤ 설명의무를 이행하지 않았음을 뒷받침하는 정황이 더 있는바, 갑3 계약서 6쪽의 제9조에는 볼펜으로 밑줄 치거나 동그라미 표시한 곳이 없는데, 이는 갑3 계약서 11쪽의 제12조 제4항(위약금 발생) 부분은 볼펜으로 동그라미와 별표가 표시되어 있으니 피고 측 직원이 구두 설명을 했으리라 추정되는 것과 대조된다.

⑥ 설명의무 위반 외에도 피고 측 행동은 주택법 제11조의6 제2항(철회권 보장), 제6항(위약금 또는 손해배상 청구 금지)에 어긋나는 것이기도 함은 앞서 지적한 바와 같다.

⑦ 청약을 임의로 철회할 수 있다는 등의 위 규정들을 신설하는 주택법일부개정법률에 적힌 개정 이유는 이러하다 : 현행법은 주택조합의 조합원이 탈퇴하는 경우 조합규약이 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있도록 하고 있으나, 조합규약의 불명확성과 불합리성으로 인하여 이를 원활히 환급받지 못하는 사례가 발생하고 있는바, 조합가입 철회 및 가입비 등의 반환에 필요한 사항을 정하고, 주택 공급과 관련된 허위 · 과장 광고에 대한 통제를 강화하기 위하여 사업 주체에게 공급하려는 주택에 대한 표시 및 광고 사본의 제출 의무를 부과하는 등 현행 제도의 운용상 나타난 일부 미비점을 개선 · 보완하려는 것임. 이러한 입법 취지를 감안할 때, 피고 측 직원의 이러한 법령상 여러 조항들의 위반행위는 단순하고 사소한 위반이 아니고 적극적 기망으로써 甲을 속인 데에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 원고는 민법 제110조에 의하여 계약을 취소할 수 있다고 보는 것이 옳다.

⑧ 결국 甲과 乙이 맺은 계약은 甲의 취소 의사표시가 적힌 내용증명 우편물이 도달한 때에, 늦어도 이 사건 소장의 부본이 도달한 때에 적법하게 취소되었다.]고 하면서

[특별한 사정이 없는 한, 취소에 따른 원상회복으로 甲은 乙을 상대로 기 수령 계약금 3,500만 원의 반환과 지연손해금을 청구할 수 있다(민법 제741조).]고 판시 하였습니다.

그리고, ‘원고가 원고 스스로의 판단으로 계약을 유지할 것을 결정했으니 이는 번의하여 취소권을 포기하고 추인한 것에 해당한다는 것이다.’라는 乙의 항변에 대해서는

[乙의 항변을 뒷받침할 만한 乙의 증명이 없다. 2021. 12. 23.(甲의 아들이 철회권을 행사한다며 전날 납입한 1차 계약금의 반환을 요구한 날)부터 부터 2022. 2. 18.(업무대행사 직원인 팀장이 전화 통화로 甲에게 "포기하면 3,300만 원 업무추진비 공제된다 했잖아요."라고 하여 위약금 3,300만원 없이는 조합원 탈퇴가 불가하며 탈퇴하려면 3,300만 원을 위약금 납입해야 한다는 뜻으로 말을 한 날)까지의 기간 중에서 甲이 기망에 빠진 상태가 유지되고 있는 동안에 甲이 보인 태도는, 추인이 있었다는 乙의 항변을 뒷받침하지 아니한다. 乙의 항변은 타당하지 못하다.]고 판시 하였습니다.

나. 위 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결의 취지에 비추어 볼 때,

지역주택조합 추진위원회 등이 가입자와 사이에 조합가입계약서를 작성하면서 “가입철회, 조합탈퇴 및 환급에 관한 사항”을 설명하지 아니하고, 가입자가 계약금 반환을 요구하는 것에 대해 지역주택조합 추진위원회 등이 위약금 발생 때문에 계약금 반환이 불가능하다는 취지로 거듭 설명하여 주택법 제11조의6 제6항 규정을 몰각하여 거짓 설명을 하고, 주택법 제11조의4 제1항의 설명의무도 실질적으로 위반하고, 이후 지역주택조합 추진위원회 등은 가입자에게 조합원 탈퇴를 하려면 위약금을 납입해야 한다는 뜻으로 설명하며 청약철회권(주택법 제11조의6 제2항, 제6항)에 관하여 제대로 설명하지 않고 오히려 일부러 틀리게 설명하는 등 지역주택조합 추진위원회 등의 이러한 설명의무 해태 내지 설명의무 법률조항 위반은 비교적 일관되고 반복된 것으로 보이고, 지역주택조합 추진위원회 등의 직원 누구도 가입자에게 계약철회권, 철회기간에 관하여 구두 설명을 함으로써 설명의무에 관한 위 주택법령을 충실히 준수하였다고 볼 만한 정황 증거가 없고, 오히려 일부러 틀리게, 반대 취지로 설명한 바 있음이 명백한 경우에 있어서는 지역주택조합 추진위원회 등의 이러한 법령상 여러 조항들의 위반 행위는 단순하고 사소한 위반이 아니고 적극적 기망으로써 가입자를 속인 데에 해당하여 가입자는 민법 제110조에 의하여 조합가입계약을 취소할 수 있다고 할 것입니다.