공공임대주택 분양에 당첨된 경우의 지역주택조합 조합원 자격 

1. 지역주택조합 조합원 자격 등

​지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일부터(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.) 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역주택조합이 시행하는 사업의 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 하고, 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.{주택법시행령 제21조}

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조합원 자격과 관련하여 설립인가 신청일로부터 입주가능일까지 무주택(또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채 소유) 세대의 세대주 자격을 유지하여야 하는 것입니다.

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그리고, 주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보게 되는 것입니다.{주택공급에관한규칙 제53조}

그런데, 주택수 산정에 있어서 아파트 일반 분양에 당첨된 경우 계약 체결 여부에 관계없이 1주택을 소유한 것으로 취급하게 되는 것입니다.{주택법시행규칙 제8조 제1항, 주택공급에관한규칙 제2조 제7호}

다만, 2018. 12. 11. 개정된 주택공급에관한규칙 제53조 제10호 규정에 따라 미분양 아파트에 대하여 최초 선착순 분양계약을 체결하여 분양권을 취득한 경우 주택을 소유한 것에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.

2. 공공임대주택 분양에 당첨된 자도 계약 체결 여부나 분양권 처분 여부에 관계없이 지역주택조합의 조합원 자격을 판단함에 있어서는 주택을 소유하고 있는 것으로 보아야 하는지 여부 : 분양전환공급임대주택인 경우

가. 수원지방법원 2023. 2. 1. 선고 2022구합72633 판결은

「나. 원고의 조합원 자격 결격 여부

1) 주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설‧공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 제정되었고(제1조), 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 하며(제54조 제2항), 이에 따라 국토교통부령으로 ‘주택공급에 관한 규칙’이 있다.

구 주택법 시행령(2017. 7. 26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법 시행령’이라 한다) 제21조 제1항 1호 가목에 따르면, 지역주택조합 조합원이 될 수 있는 사람은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 ① 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이고, ② 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 한다. 주택법 시행령은 지역주택조합 조합원의 자격 요건으로서 ‘주택의 소유’에 관해 위와 같이 정하면서, ‘주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우’를 ‘주택의 소유’에 포함되는 것으로 정하고, 구 주택법 시행규칙(2017. 11. 8. 국토교통부령 제463호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법 시행규칙’이라 한다) 제8조 제1항은 ‘구 주택공급에 관한 규칙(2017. 7. 26. 국토교통부령 제443호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택공급규칙’이라 한다) 제2조 7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위에 있는 경우‘를 ’주택의 소유‘에 포함되는 것으로 본다.

주택법 및 주택공급규칙의 목적에 비추어 볼 때, 주택법령에서 당첨자의 지위에 있는 경우를 ’주택의 소유‘에 포함시킨 것은 이를 주택의 소유와 마찬가지로 취급하여 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고, 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 부여하여 주택공급에 있어서의 사회‧경제적 정의를 실현하려는 데 있다. 따라서 지역주택조합 조합원 자격에 관하여 당첨자의 지위에 있는 경우는 형식적으로 주택공급규칙 제2조 7호 문언상 ’당첨자‘에 해당하는지 뿐 아니라 주택법 및 규칙의 규정 취지와 목적에 비추어 당첨자를 주택 소유와 같게 볼 공익상의 필요성과 당첨자의 재산권 취득에 대한 기대이익을 보호할 필요성을 비교‧형량하여 구체적‧개별적으로 판단하여야 할 것이다.

2) ’일정 기간 임대 후 분양전환 할 목적으로 공급하는 공공임대주택‘이 ’분양전환공공임대주택‘이다[구 공공주택 특별법 시행령(2018. 12. 11. 대통령령 제29359호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 5호]. 분양전환공공임대주택은 원칙적으로 임대주택이지만, 임차인에게 분양전환의 우선권이 있으므로 당첨 제한 등에서 주택의 소유와 유사하게 취급할 여지가 있다.

주택공급규칙 제2조 7호는 ’당첨자‘에 관해 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다고 정의하면서 ’공공주택 특별법 시행규칙 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(라목)‘, ’공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 5호에 따른 분양전환공공임대주택을 공급받은 자(아목)‘, ’공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도된 주택을 공급받은 자(자목)‘를 들고 있다. 한편 주택공급규칙 제57조 제4항은 ’당첨자로 선정 또는 확정된 후‘ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 자는 당첨자명단을 관리함에 있어서 당첨자로 보지 않는다고 정하면서, 1, 2호에서 일정한 사유(세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거 등)에 따라 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자를 당첨자로 보지 않도록 규정하지만, 3호에서는 사유를 정하지 않고 ’공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자‘를 정하고 있다.

3) 주택법 시행령 및 주택공급규칙의 취지, 주택공급규칙 내 다른 규정과 조화, 공공임대주택을 주택 소유와 같게 취급하여야 하는 특성 등을 고려하면, 주택법 시행령 제21조 제1항 1호 가목에서 ’주택의 소유‘와 마찬가지로 취급되는 ’당첨자의 지위에 있는 경우‘는 당첨자로서 입주자 지위를 유지하거나 분양전환공공임대주택을 공급받는 자를 의미하지, 원고와 같이 공급계약을 체결하지 않음으로써 더 이상 공공임대주택의 입주자 지위를 유지하지 않고 과거에 입주자로 선정되었던 자까지 포함된다고 해석할 수는 없다.

❶ 공공임대주택을 공급받아 임차인의 지위를 유지하였으나 임대차계약을 해지하고 공공임대주택을 사업주체에게 명도한 경우에는 차후 공공임대주택의 분양전환에 우선권이 없으므로 주택 소유와 유사하게 취급할 이유가 없어 다른 공공주택의 당첨자와 달리 사유를 제한하지 않고 당첨자명단에서 이를 삭제하여야 하고, 당첨자로 취급하지 않는다.

❷ 공공임대주택의 입주자로 선정되었던 자는 주택공급규칙 제54조 재당첨 제한 요건에 해당하는지 확인할 필요가 있기 때문에, 공공임대주택을 명도한 자와 마찬가지로 당첨자명단에서 삭제하기는 곤란하다. 당첨자명단은 삭제되지 않으면 영구히 관리된다. 당첨자에 대한 재당첨 제한은 주택 유형에 따라 기한이 정하여져 있다. 공공임대주택의 입주자로 선정되었던 자를 입주자 지위를 유지하는 자와 마찬가지로 보면, 재당첨 제한에서 정한 기한과 상관없이 영구히 당첨자를 공공임대주택을 공급받은 자로 취급하는 것이다. 실제로 공공임대주택을 공급을 받은 자보다 과거 당첨되었던 자를 더 불리하게 취급하는 결과가 된다.

❸ 주택공급규칙상 공공임대주택과 관련한 당첨자 정의는 입주자로 선정된 자 뿐 아니라 공공임대주택을 공급받은 자까지 포함하여, ’공공임대주택의 임차인 지위 유지‘라는 공공임대주택이 다른 주택 소유와 유사하게 취급될 수 있는 특성을 반영하고 있다.

❹ 주택법 시행령의 지역주택조합 조합원의 자격 요건은 ’당첨자의 지위에 있는 경우‘로서 주택의 소유와 마찬가지로 취급됨을 전제로 한다. 공공임대주택의 당첨자 지위에 있는 경우 분양전환 가능성이 있기 때문에 이를 토지 소유에 포함시켜야 주택을 실수요가 아니라 투기의 수단으로 취급하는 것을 막을 수 있다. 그러나 공공임대주택의 당첨자 지위를 더 이상 유지하고 있지 않고 분양전환 가능성도 없는 당첨자였던 자를 토지 소유에 포함시키는 것은 주택법 시행령의 규정 취지에 맞지 않고, 주택법 시행령에서 주택공급규칙에 위임한 범위도 벗어난다.

4) 원고가 피고 조합이 조합설립인가를 신청한 2016. 2. 4. 이후인 2018. 8. 2. 이 사건 공공임대주택 입주자 모집에 당첨되었으나 별도로 공급계약을 체결하지 않은 사실, 원고가 2018. 11. 16. J 아파트 K호를 취득하였으나, 위 아파트의 전용면적은 60㎡로서 82㎡ 이하인 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고는 피고의 조합설립인가 신청일인 2016. 2. 4.부터 입주가능일까지 주택 소유권 또는 분양권을 동시에 2채(2개) 이상 겸유한 사실이 없고, 85㎡ 이하 1주택의 소유자로서 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호가 정한 조합원 자격을 유지하였다.」

라고 판시하고 있습니다.

나. 일정 기간 임대 후 분양전환 할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 ‘분양전환공공임대주택’이라고 합니다.

위와 같은 분양전환공공임대주택 분양에 당첨된 경우 계약 체결 여부나 분양권 처분 여부에 관계없이 지역주택조합의 조합원 자격을 판단함에 있어서는 주택을 소유하고 있는 것으로 보아야 하는지 여부가 문제될 수 있다고 할 것입니다.

앞서 본 바와 같이 수원지방법원 2023. 2. 1. 선고 2022구합72633 판결은 [주택법 시행령 및 주택공급규칙의 취지, 주택공급규칙 내 다른 규정과 조화, 공공임대주택을 주택 소유와 같게 취급하여야 하는 특성 등을 고려하면, 주택법 시행령 제21조 제1항 1호 가목에서 ’주택의 소유‘와 마찬가지로 취급되는 ’당첨자의 지위에 있는 경우‘는 당첨자로서 입주자 지위를 유지하거나 분양전환공공임대주택을 공급받는 자를 의미하지, 원고와 같이 공급계약을 체결하지 않음으로써 더 이상 공공임대주택의 입주자 지위를 유지하지 않고 과거에 입주자로 선정되었던 자까지 포함된다고 해석할 수는 없다.]고 판시하고 있습니다.

위 수원지방법원 2023. 2. 1. 선고 2022구합72633 판결의 취지에 비추어 볼 때, 분양전환공공임대주택 분양에 당첨되어 계약을 체결한 경우에 있어서는 1주택을 소유한 것으로 보게 된다고 할 것입니다.

그러나, 분양전환공공임대주택 분양에 당첨되었다 하더라도 계약을 체결하지 아니하거나 분양권을 처분하는 등으로 당첨자(입주자) 지위를 유지하고 있지 아니한 경우에 있어서는 1주택을 소유한 것으로 보지 아니한다고 할 것입니다.

이에 지역주택조합 조합원이 무주택인 상황에서 분양전환공공임대주택 분양(주거전용면적 85㎡ 이하)에 당첨되어 계약을 체결한 경우에 있어서는 1주택을 소유한 것이 되어 이후 다른 주택 1채(주거전용면적 85㎡ 이하)의 소유권을 취득하는 경우에는 2주택자에 해당하여 조합원 자격을 상실하게 되는 것이라 할 것입니다.

반면, 지역주택조합 조합원이 무주택인 상황에서 분양전환공공임대주택 분양(주거전용면적 85㎡ 이하)에 당첨되었으나 계약을 체결하지 아니하여 당첨자(입주자) 지위를 유지하고 있지 아니한 경우에 있어서는 이후 다른 주택 1채(주거전용면적 85㎡ 이하)의 소유권을 취득하더라도 1주택자이어서 조합원 자격을 상실하지 아니한다고 할 것입니다.